賃貸マンション 法定耐用年数とリフォーム

建物には税法で定められた法定耐用年数というものがあります。同じ建物構造でも用途によって耐用年数が違いますが、ここでは住宅用および事務所用での法定耐用年数を見てみますと、

■住宅用「法定耐用年数」
・鉄骨鉄筋コンクリート造：４７年
・重量鉄骨造：３４年
・軽量鉄骨造：２７年
・木造（サイディング張）２２年

■事務所用「法定耐用年数」
・鉄骨鉄筋コンクリート造：５０年
・重量鉄骨造：３８年
・軽量鉄骨造：３０年
・木造（サイディング張）２４年

この法定耐用年数は税務上の原価償却費を算出する基礎ですから、耐用年数即居住不可になるわけではありません。税務上、この年数を経過した場合建物の価値がなくなったと見なされます。

経済的耐用年限とは「いまの建物を解体して新しく建て替えたほうが、経済的価値が増加する年限」をいいます。つまり、今後賃貸マンションのリフォームなどの修繕や修復を何度繰り返えしても建物の有用的価値を回復することができないと判断される場合、建て替えたほうが価値が増大すると見なされます。

また、例えば47年という長い年月は、賃貸マンションの建つ土地環境も人的な環境も大きく変わるでしょう。例えば、

都市計画により容積率が緩和されたので、高層賃貸マンションに建て替える
高齢化社会を迎えて老人のための介護付き賃貸マンションにする

などなど、さまざまな変化とチャンスが訪れます。

法定耐用年数を横目でにらみながら、社会の変化、時代の変化を感じつつ、経済的耐用年限をしっかり把握しておくことが賃貸マンション経営に欠かせません。