マンション大規模修繕 リフォーム工事の主体

専有部分とは、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」で定められた、所有者戸別の持ち分（区分所有権）です。共用部分とは、専有部分を除くすべての場所・設備を指しています。共用部分ではさらに、区分所有法で定められた「法定共用部分」と管理規約で定めることができる「規約共用部分」がありますが、いずれも所有者全員の共有財産ですから、その管理は管理組合が行います。

■法定専用部分

≪建物の部分≫
： 玄関ホール／廊下／階段／エレベータホール／エレベータ室／電気室／内外壁／界壁／バルコニー／ベランダ／屋上テラスなど

≪建物の付属物≫
： エレベータ設備／電気設備／給排水衛生設備／ガス配管設備／避雷設備／塔屋／集合郵便受け箱／配線配管など

■規約共用部分
管理人室／管理用倉庫／集会室およびそれらの付属物

共用部分のリフォームは日常的な修理（経常修理）のほかに、一定期間ごとに計画的な修繕（大規模修繕）があります。また居住者からの要望（例えば手すりをつけるなどのバリアフリー化）などによってリフォームを行う場合もあります。いずれの場合も管理組合の理事会や修繕委員会などで検討し、総会などを経て管理組合理事長などの管理者がリフォーム工事の発注を行います。

マンションの不具合は、専有部分だけ・共用部分だけで起こるわけではありません。専用部分と共用部分の狭間で起こることもしばしばです。一例として「漏水」事故をあげておきます。

■最上階住戸の雨漏り
・不具合が起きた場所：専有部分
・不具合の原因場所　：共用部分（屋上）

■上階ベランダガーデニングによる漏水
・不具合が起きた場所：階下の共用部分（居住者に専用使用権）
・不具合の原因場所：上階の共用部分（使用上の責任は所有者）

このような時こそ管理組合が中心になって不具合の原因を確かめ、住民トラブルを未然に防ぎ、適切な修繕・リフォームを行うことが重要です。