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「贈与税の非課税措置」について、リフォームの場合のポイントを紹介

最終更新日：2023-04-14

贈与を受ける場合、本来は贈与税を支払わなくてはなりません。ただし、リフォーム等に使う資金を贈与される場合、一定の金額まで非課税にできる制度があるのです。非課税の限度額も大きく、上手に使えば節税効果は大。ただし、様々な要件があるため、この記事で確認していきましょう。

・贈与税には「非課税」の枠がある
・110万円までの贈与は贈与税が非課税となる
・住宅取得やリフォーム資金の贈与の場合、非課税枠が大きくなる
・贈与税が非課税になるのは「子・孫への贈与」
・「住宅の新築・取得・リフォーム」の資金贈与で非課税を受ける場合、要件がある
・住宅用の家屋の増改築等をした場合の要件
・リフォーム資金の贈与は最大1,000万円が非課税
・贈与税の非課税措置を受けるには、贈与を受けた翌年に申告が必要
・贈与税の非課税措置を受けるには、居住開始日に注意
・受贈者の要件
・「住宅取得等資金の非課税措置」の限度額を超えた場合、別の非課税枠が利用できる
・このページのポイント

贈与税には「非課税」の枠がある

自分の財産を無償で相手に送ることを贈与といいます。贈与された側はその財産に対し、贈与税が課せられます。
しかし「教育資金や結婚・子育て資金」などの要件を満たした贈与の場合、一定の金額が非課税になる特例があります。

この記事では「住宅取得に関する贈与」の非課税についてを紹介します。

110万円までの贈与は贈与税が非課税となる

原則として年間110万円までは、贈与税が非課税になります。これを「暦年課税制度」と言います。

例えば1年間で300万円を贈与された場合、110万円を引いた190万円にのみ、贈与税が課税されます。
一年間で贈与された金額が110万円以下の場合は、贈与税を支払わなくてよく、申告も不要です。

住宅取得やリフォーム資金の贈与の場合、非課税枠が大きくなる

父母や祖父母などの直系尊属から「住宅取得等資金」を贈与された場合、110万円を超えて非課税の枠が大きくなります。

「住宅取得等資金」は、住宅の新築・取得・増改築（リフォーム）の資金を指し、いずれも、自分たちが住むための住宅に限られます。
非課税の限度額は、契約時の消費税率や契約年、住宅の性能によって変わります。

贈与税が非課税になるのは「子・孫への贈与」

贈与税が非課税になるのは「直系尊属」、つまり、両親から子どもや、祖父母から孫への贈与等、直系からの贈与のみです。
義父母から子どもへの贈与もOKですが、叔父や叔母、配偶者の父母や祖父母からの贈与は「直系尊属からの贈与」に当てはまらないのでNGです。

「住宅の新築・取得・リフォーム」の資金贈与で非課税を受ける場合、要件がある

「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」を利用する場合、住宅の取得・新築リフォームそれぞれに満たすべき要件が決まっています。

リフォームの場合は、「費用が100万円以上」と、ある程度規模が大きいことが求められ、工事内容にも要件があります。

住宅用の家屋の増改築等をした場合の要件

1、リフォーム後の住宅の床面積が40㎡以上240㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の２分の１以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであること

2、リフォーム工事が、自己が所有し、かつ、居住している家屋に対して行われたもので、下記の工事のいずれかに該当すること

・増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕又は大規模の模様替
・マンションの場合で、床または階段・間仕切り壁・主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕又は模様替
・家屋の一室（居室・調理室・浴室・便所・洗面所・納戸・玄関・廊下のいずれか）の床又は壁の全部についての修繕又は模様替
・一定の耐震改修工事
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事
・給排水管・雨水の浸入を防止する部分に係る修繕又は模様替（リフォーム工事瑕疵担保責任保険契約が締結されているものに限る）
・「質の高い住宅」の基準に適合させるための修繕又は模様替

※「増改築等工事証明書」等の書類が必要です。

3、増改築等の工事に要した費用の額が100万円以上であること

リフォーム資金の贈与は最大1,000万円が非課税

贈与税の非課税の限度額は、契約締結日や住宅の種類、消費税の税率によって変わります。

契約年	消費税率10%が適用される場合
契約年	質の高い住宅	左記以外の住宅
2019年4月～2020年3月	3,000万円	2,500万円
2020年4月～2021年12月	1,500万円	1,000万円
2022年4月～2023年12月	1,000万円	500万円

契約年	上記の表以外の場合（※）
契約年	質の高い住宅	左記以外の住宅
2016年1月～2020年3月	1,200万円	700万円
2020年4月～2023年12月	1,000万円	500万円

※消費税率8％の適用を受けてリフォームや住宅取得等をした場合の他、個人間売買により既存住宅を取得等した場合

「質の高い住宅」の場合は、非課税枠が500万円加算となっています。
「質の高い住宅」とは、次のいずれかの基準に適合する住宅のこと。

1、断熱等性能等級４又は一次エネルギー消費量等級４以上の住宅
2、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上又は免震建築物の住宅
3、高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上の住宅

また、「質の高い住宅」であることを証明するために、「住宅性能証明書」か「既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し」のいずれかの書類が必要です。

贈与税の非課税措置を受けるには、贈与を受けた翌年に申告が必要

「住宅取得等資金」の非課税を受けるためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に、税務署に贈与税の申告をする必要があります。

例えば贈与税が非課税の範囲内におさまり、収める税金が0円だとしても、申告は必要です。
期間内に申告しなかった場合、非課税の特例を受けることができなくなるため、注意が必要です。

確定申告時の必要書類

1、計算明細書
2、受贈者の戸籍謄本
3、贈与年の所得金額を明らかにする書類
4、請負・売買契約書
5、登記事項証明書
6、受贈者の戸籍の附票の写し
7、増改築等工事証明書（工事が「増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕又は大規模の模様替」の場合は、確認済証の写し又は検査済証の写しでも可）
8、リフォーム工事瑕疵保険付保証明書（工事が「給排水管・雨水の浸入を防止する部分に係る修繕又は模様替」の場合のみ）
9、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険付保証明書のいずれか
10、質の高い住宅の基準に適合することを証する書類（「住宅性能証明書」か「既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し」のいずれか）

※ 5は新築住宅・中古住宅の場合のみ
※ 6・7・8は増改築等の場合のみ
※ 9は一定の築後年数を超える中古住宅の場合のみ
※ 10は非課税枠の500万円加算を申請する場合のみ

贈与税の非課税措置を受けるには、居住開始日に注意

「住宅取得等資金」の非課税を受けるには、下記の要件を満たさなくてはなりません。

特に、「贈与年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、又は、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること」という要件に注意が必要です。
贈与を受けた次の年の3月15日までにリフォーム済みの家に居住できなかった場合、非課税枠が利用できないことがあるのです。
大規模なリフォームだと、プランニングと工事で半年以上かかることも多いので、贈与から入居まで日があきすぎないよう、贈与日に注意しましょう。

受贈者の要件

1、贈与時に日本国内に住所を有していること
2、贈与時に贈与者の直系卑属であること
3、贈与年の1月1日において、20歳以上であること
4、贈与年の合計所得金額が2,000万円以下であること
5、贈与年の翌年３月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築若しくは取得又は増改築等をすること
6、贈与年の翌年３月15日までにその家屋に居住すること、又は、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること

「住宅取得等資金の非課税措置」の限度額を超えた場合、別の非課税枠が利用できる

「住宅取得等資金」の非課税枠を超えて贈与を受けたい場合は、まず、誰でも利用可能な基礎控除額の110万円が利用できます。
それでもさらに非課税枠を超える場合は「相続時精算課税制度」の利用を検討してもいいでしょう。
「相続時精算課税制度」は、2,500万円までの贈与に対する贈与税を非課税にして、代わりに相続時に相続税（20%）を課税する制度です。

ただしこの制度を利用すると、翌年以降、その贈与者からの贈与について、年間110万円の基礎控除（暦年課税制度）が利用できなくなる等のデメリットもあります。

加えて、2024年1月からは「相続時精算課税制度」にも110万円の基礎控除枠が新設されます。

どの制度を利用するのが一番節税につながるのか、贈与税や相続税に詳しい税理士に相談するのがおすすめです。

リフォームなどまとまったお金が必要な際、贈与という手段があると心強いもの。
ただし、制度をきちんと理解していないと、非課税措置が受けられず、多額の税金を収めることになりかねません。
税理士やリフォーム会社など、プロの力を借りて、丁寧に進めていきましょう。

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このページのポイント

贈与税が非課税になるのはいくらまで？: 年間110万円までは、誰でも贈与税が非課税になります。年間110万円以下の場合は、贈与税を支払わなくてよく、申告も不要です。
（詳しくはこちら）
贈与税の非課税の対象とは？: 贈与税が非課税になるのは「直系尊属」、つまり、両親から子どもや、祖父母から孫への贈与等、直系からの贈与のみです。
（詳しくはこちら）
住宅取得やリフォーム資金の贈与の場合、非課税の対象になるの？: 住宅の新築・取得・増改築（リフォーム）の資金の贈与は非課税の対象となります。「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」を利用する場合、住宅の取得・新築リフォームそれぞれに満たすべき要件が決まっています。
（詳しくはこちら）