二世帯住宅へのリフォームにかかる経費と相場

二世帯住宅の構造にはどんな種類がある？

一口に二世帯住宅といっても、玄関から完全に別の住居となっているタイプや、水回り部分は共用など、さまざまなスタイルがあります。二世帯住宅へリフォームを検討する場合、まずその構造を知っておきましょう。

二世帯住宅といえば子ども世代と親世代の同居が一般的なイメージですが、どちらがどの程度のスペースが必要なのか、また現在の土地の状況などから、希望する二世帯住宅の構造へリフォームできない可能性もあります。そのほか間取りや名義設定などによって、ローン・所得税・相続税などの金額が変わってきます。リフォーム前に必ずそれぞれの世帯で光熱費の分担や税金のことなどをしっかりと話し合っておきましょう。

完全に同じ空間で生活する「完全同居」

通常の一戸建て住宅に二世帯が普通に同居する完全同居タイプ。お風呂やキッチンなどの水回りのほか玄関やリビングなども共用となるため、無駄がなく建物面積を有効活用することができます。ただし世帯間のプライバシーは守られませんので、3階建てにして2階をリビングや水回り、1階と3階をそれぞれの寝室や居室にするなどプライバシーを守る工夫が必要です。

また親世帯と同居する場合、親世帯が50代や60代など若いときはよくても、年老いたときに内面的な変化があったり、体調的な変化があったりして、完全同居がしにくくなる場合もあります。そのようなリスクも念頭においておきましょう。

完全同居のメリット・デメリット

完全同居のメリットは、リフォームのコストがあまりかからず、建物のスペースを最大限に活用できることです。またお互いが協力し合って生活をするので、一緒に住む世帯の絆が深まるでしょう。

デメリットはプライバシーが守られないことです。義実家と同居する場合など、慣れるまでは気疲れしてしまうかもしれません。

部分的に空間を共有する「部分同居」スタイル

部分同居はキッチン・トイレ・リビングなどの設備をそれぞれの世帯ごとにつくり、プライバシーがある程度保たれた二世帯住宅です。玄関は共用、お互いの居住スペースへは自由に行き来ができるなど、共有部分もある構造となります。同居する世帯との関係性によって、どこまでを共有するかは価値観などに基づいてある程度自由に決められます。自由に行き来ができるため、子育てや介護などがやりやすいといえるでしょう。

どの設備を別にするかによって、費用は大きく変わります。

部分同居のメリット・デメリット

部分同居のメリットは、ある程度のプライバシーを保ちながらも、完全分離構造よりリフォームのコストがかからないことやスペースを有効活用できること、必要な家事など協力して生活しやすいことなどが挙げられます。例えば小さいお子さんがいるご家庭などでは、お子さんがおじいちゃんおばあちゃんのところへ遊びに行けるなど、より多くの大人に守られるので安心です。

デメリットは共用部分のプライバシーに欠けることです。特にトイレやお風呂、キッチンなどの水回りは家庭によって使い方が異なることが多いので、トラブルの原因になりやすいといえるでしょう。

同じ家で完全に分かれた空間で暮らす「完全分離」

完全分離は玄関も別、お互いの居住スペースは壁で仕切られ、一つの建物が完全に分離されている二世帯住宅で、テラスハウスのような構造です。完全分離タイプは上階・下階で分けるタイプと、建物を左右で分けるタイプがあります。キッチン・お風呂・トイレのほか、居室なども全て別々に設置する必要があるため、同じ建物を活かす場合は一世帯あたりの使用スペースは狭くなり、ほかの構造と比べて費用もかかります。

二世帯といっても一世帯で住んでいる状態なので、プライバシーを重視したい人にはおすすめです。

完全分離のメリット・デメリット

完全分離のメリットは、何と言ってもプライバシーが保たれることです。世帯ごとのライフスタイルや生活時間が異なっても、お互いがストレスフリーで生活することができます。また将来的に同居を解消しても、空いた分を賃貸に回せるなどのメリットもあります。

デメリットは左右分割タイプと上下分割タイプで多少異なります。左右分割の場合はどうしても一世帯あたりで利用できるスペースが狭くなってしまうことや費用が高いこと、上下分割のタイプは上の物音や下の匂いが気にならないようにするため、間取りに配慮が必要なことなどが挙げられます。

二世帯への増築で見落とされがちな工期中の諸費用

二世帯住宅への増築を検討する際には、「増築工事以外の付帯費用」も発生することを意識しておきましょう。例えば二世帯住宅への増築・リフォームが完成するまでの仮住まい費用や、場合によっては駐車場も複数台を置くために外構工事が必要になるかもしれません。メインである二世帯住宅工事ばかりに気を取られ、工事中はそれ以外の諸費用は見落としがちになることも多いようです。

二世帯住宅工事期間中は、どんな諸費用がかかるかをしっかりと調べて、見落としのないようにしましょう。

二世帯住宅へのリフォームで負担軽減のために使えるローンは？

二世帯住宅へのリフォーム費用は、内容や規模にもよりますが、なかなか一括で支払える金額ではありません。多くの人が二世帯住宅リフォームのためにローンを利用しますが、その費用負担を軽減するために二世帯住宅用の特別なローンがあり、代表的なものが「親子ペアローン」「親子リレーローン」の2つです。

それぞれメリット・デメリットがありますので、世帯間の関係性なども考慮しながら最適なローンを選ぶようにしましょう。

親子ペアローン

「親子ペアローン」は、親世帯と子世帯が別々に入るローンで、ローンを2本組むことになります。完全分離型の二世帯住宅の場合は、住宅ローン控除や不動産取得税・固定資産税など、税の軽減措置も親子でそれぞれが受けることができます。多めに借り入れることが可能なので、多めに借り入れたい場合にはおすすめです。

ただし、契約が2本となるため手数料等のコストも2倍となることや、親子それぞれがお互いの連帯保証人となるため、どちらかの支払いが滞った場合にはいずれかが全額を負担することになるというデメリットもあります。

親子リレーローン

「親子リレーローン」は親と子の連名で連帯債務者となり、1本のローンを契約します。親が死亡した後に子が債務を引き継ぐローンで、ローンを引き継いだ子は80歳までの長いスパンで完済すればよいため、その結果として毎月の返済額が少なくなるというメリットがあります。

一方で親が予想より早く亡くなった場合など、ローン返済計画が立てにくかったり、ローンの支払い者に関係なく自宅の半分は亡き親の財産として、ローン支払い義務がない兄弟にも相続権利があったりするなど、相続トラブルに発展しやすいというデメリットもあります。

親子ローンは団信に注意

住宅ローンなどの長期のローンを組む際には、原則として「団体信用生命保険（団信）」に加入します。団信はローン支払い中に契約者が重度障害を患ったり死亡したりした場合、保険がローン残債を負担してくれるもので、非常に頼りになるものですが、保証期間が80才までというケースが多くなっています。

親子でローンを組む場合、親が80才を過ぎてから亡くなった際にローンが残っていると、そのローンは子どもが引き継ぐ必要があります。もしそうなっても子世帯に支払い能力があるかどうか、しっかり事前に確認をしておきましょう。

二世帯住宅リフォーム価格の相場と実例

実家などの戸建てを二世帯住宅にリフォームする場合、1,000〜1,250万程度が相場価格です。一つの家に対して二家族以上が住む二世帯住宅へのリフォームとなると、完全・部分同居や完全分離など二世帯住宅の構造にもよりますが、リフォームというよりは増築を含むフルリノベーションのような形になることもあります。そのため二世帯住宅へのリフォーム費用は250万前後程度の簡易なものから、新築戸建てが購入できる2,500万円程度までかなりの幅があります。

二世帯住宅へのリフォームの実例と費用について見ていきましょう。

365万円【完全同居】こだわりのダイニングキッチン・浴室に

ダイニングと区切られ、動線が悪く使いにくかったキッチンを、ダイニングと一体化し、料理をしながら会話がはずむ家族の団欒スペースに。同時に床を上げて段差をなくし、バリアフリー化にも対応しました。築年数30年以上という古い戸建てのため、脱衣所がなかったお風呂場には国内メーカーの上位グレードのユニットバスを入れ、これまでデッドスペースになっていた廊下を脱衣場にリフォーム。家族みんなが気持ちよく入れるお風呂になりました。

詳細【ホームプロ　キッチンとダイニングを一体化し、会話のはずむ空間に】

763万円【部分同居】2階にもLDKや洗面化粧台を

ある程度のプライバシーが保てるよう、玄関やお風呂は共用としながら2階にもLDKや洗面化粧台を設置したケース。4つの部屋があった2階は、2部屋は子ども部屋として残し、残りの2部屋はLDKへ改装。収納は多めにという希望で、部屋として利用していたときのクローゼットを活かし、収納が多いLDKにリフォーム。全体的にナチュラルテイストに仕上げ、洋室は子どもの健康を考えて無垢材の床に張り替えるなど、使い勝手だけでなくインテリア面でもこだわったリフォームです。

詳細【ホームプロ　収納たっぷり、アクセントタイルがポイントの二世帯住宅】

1,200万円【部分同居】増築してお風呂以外を二世帯分

1階の親世帯の居住スペースは、物置代わりとなっていた縁側とお庭の空きスペースを有効活用して増築し、広々とした空間を確保しました。2階の子世帯スペースも広いLDK確保のために木造住宅を増築。 2階にあった和室2室を繋げて1つの洋室に変更し、トイレ横の2.5畳ほどのタンス置き場は洗面洗濯脱衣室へリフォーム。収納量たっぷりの吊り戸棚とシャワールームを新設し、浴槽こそ共用ですが、かなりプライバシーが保たれた部分同居空間が実現しました。

詳細【ホームプロ　2世帯同居住宅。ご実家の限られたスペースを有効活用し増築！】

2,100万円【完全分離】それぞれLDKを広くとった完全二世帯住宅

1階が親世帯、2階が子世帯とした、お風呂や玄関・LDKなども全て分離した二世帯住宅。1階・2階ともに南面にLDKを配置し、広々とした空間とするために廊下スペースは最小限に。クローゼットやパントリー・納屋など収納も十分にとっているほか、親世帯の希望であった仏壇を設置するための和室も確保。玄関はもともとあった場所に二世帯分を分けて設置しています。構造上取り外せない部分はデザイン処理を施して違和感なく処理をしたほか、外壁も塗装をして外観も刷新しています。

詳細【ホームプロ　南面の明るいLDKが自慢の完全2世帯住宅】

二世帯住宅リフォームの増築時に気をつけたいこと

二世帯住宅にリフォームをする場合、家の面積が不足していれば増築を検討することになりますが、「建ぺい率」「容積率」に注意しましょう。
建ぺい率とは敷地面積に対する建築床面積のことで、全ての建物は敷地面積に対する建物面積が制限されています。建ぺい率は地域や場所によっても異なり、例えば100㎡の敷地で建ぺい率が60％であれば、建築面積は60㎡を超える増築はできません。また容積率は敷地面積に対する建物の総床面積のことで、定められた容積率によって総床面積の上限が決まります。そのほか「北側斜線制限」や低層住居専用地域の「高さ制限」などの制限もありますので、まずは増築が可能かどうか、事前の確認が大切です。

二世帯住宅の登記と確定申告について

二世帯住宅は文字通り二世帯が住んでいる家ですが、登記上は所有者が1人もしくは2人のいずれのケースもあります。完全同居なのか分離なのか、住宅の構造によって登記方法が変わり、ローンの組み方・税金の支払い方法などは登録された登記に準じて変わります。

完全同居や部分同居の場合、登記は「共有」「単独」のいずれか、完全分離の場合は「共有」「単独」「区分」の登記が可能で、税制面で有利な登記をすることも可能です。

単独登記では家の扱いはどうなる？

二世帯住宅の所有者を1人とし、「単独登記」をすることによって実家を相続する子どもの相続税を大幅に削減するというメリットがあります。

単独登記とはその名の通り「所有者を1人」として登記するもので、二世帯など複数世帯で住む家や土地についても所有者を単独として登記することです。税金やローンの支払いは登記人名義で行うことになり、ローン減税などのメリットは登記人本人のみとなります。そのため一見単独登記をすることはデメリットが大きく見えますが、例えば親世帯が住んでいた実家をリフォームして二世帯住宅にするような場合、名義を子どもに変更することで相続税を大きく削減することが可能になるのです。

共有登記ではどのような扱いになる？

二世帯住宅を親世帯・子世帯などそれぞれの世帯代表者を登記する「共有登記」の場合は、税金やローンの支払いは建物の持ち分比率に応じてそれぞれ分担することになります。

例えば建物において親世帯の持ち分が40%、子世帯の持ち分が60%だった場合、税金やローンの支払い割合も親世帯40%・子世帯60%となります。中には実際の世帯持ち分通りではなく、例えば建物の持ち分が親世帯40%・子世代60%に対し、資金は親世帯が80%捻出しているようなケースになると、実際の持ち分との差40%分は贈与として見なされ、贈与税を支払う必要が出てくるので注意が必要です。

区分登記で税金負担を減らす

「区分登記」は、二世帯住宅のそれぞれの区分を一世帯ずつに区切って登記する方法です。家は1つですが、別の家・世帯として登記されるため、税金やローンの支払いもそれぞれ別となり、住宅ローン減税などの恩恵を二世帯分享受することができます。

区分登記で注意すべき点は、ローンなどをそれぞれ別で組むために手数料もそれぞれにかかるという点です。例えばローン手数料が融資額の2.16％だった場合、それぞれの世帯が3,000万円の融資を受けると、手数料2.16％＝64万8,000円となり、それが二世帯分、必要となります。

二世帯住宅ならではの「税の軽減措置」を知っておこう

一定の要件を満たした二世帯住宅にすることで、同居対応リフォームの「投資型減税」の減税措置を受けることができます。リフォーム後、令和5年12月31日までの居住開始が必要です。詳細は国土交通省のホームページに掲載されていますので、しっかり確認しておきましょう。

【国土交通省　同居対応改修に関する特例措置】

二世帯住宅へのリフォームで申請可能な補助金も！

国をあげて三世代同居を推進していることもあり、一定条件を満たした二世帯住宅リフォームにおいて申請が可能な補助金制度があります。「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、基本的には省エネルギー性能や耐久性に優れた住宅へのリフォームに対する補助金ですが、キッチンや浴室・トイレなどを複数設置する二世帯住宅リフォームに対して補助金が上乗せされます。

また、自治体により独自の補助金が受けられるケースもあります。

【国土交通省　令和5年度長期優良住宅化リフォーム推進事業（国立研究開発法人 建築研究所）】

【千葉市三世代同居・近居支援事業】

まとめ

子育てや家事分担などのほか、費用面でもさまざまなメリットがある二世帯住宅。二世帯住宅の3つのタイプを理解し、それぞれのメリット・デメリット、自分たちが二世帯住宅において大切にしたいポイントや現在の住宅条件などを把握し、費用面や利用できるローンなども考慮して、どのようなリフォームを希望するのかしっかり決めておきましょう。二世帯住宅への増築・リフォームに使えるお得なローンや税の軽減措置などもありますので、事前調査もしっかりした上で納得いく二世帯住宅リフォームをお得に進めていきましょう。