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まずは知りたい！マンションリフォームでできること、できないこと

最終更新日：2015-03-23

マンションリフォームでは、構造の問題や管理組合の規程などで工事内容の制限を受けることがあります。リフォームの際は、さまざまなルールに基づき「どこまでの工事が可能か」確認しておくことが重要。施工業者などの専門家にアドバイスを受けるのもおすすめです。

・マンションでリフォームできるのは、所有者の持ち分だけ
・じつは、バルコニーや窓サッシは「共用部分」
・・バルコニー
・・窓サッシ
・・玄関ドア
・・パイプシャフト
・管理組合の規定も要チェック。フローリングリフォームは「音害」に注意
・・床仕上げ材の規程
・・電気、ガスの容量規程
・・搬入経路の規程
・・工事時間の規程
・構造や配管の位置によって、マンションリフォームが制限を受ける場合も
・【コンクリート（RC）造で壁構造】※壁で建物の強度を支えている場合
・【コンクリート造でラーメン構造】※柱と梁で建物の強度を支えている場合
・【鉄骨造の場合】

マンションでリフォームできるのは、所有者の持ち分だけ

まず、マンションは「専有部」分と「共用部分」に分かれ、原則として自由にリフォームできるのは専有部分のみとなっています。専有部分とは「建物の区分所有者に関する法律」で定められた所有者戸別の持ち分（区分所有権）で、居室などがこれにあたります。共用部分とは、専有部分を除くすべての場所（共用廊下、階段、エレベーター、玄関ホールなど）を指しています。

じつは、バルコニーや窓サッシは「共用部分」

なかには自分の持ち分のように思われがちな場所も、じつは「専有」ではなく、自由なリフォームが叶わない場合があります。たとえば、以下のような部位です。

・バルコニー

住まいの一部として毎日のように使っているため「専有部分」と思いがちですが、マンションにおけるバルコニーにはマンション住人の万一の時の緊急避難通路の役割があり、自由にリフォームすることができません。物置などの設置ですらも避難通路の障壁となってしまうため、バルコニーに置くことを制限しているマンションもあります。

・窓サッシ

建物の外観の統一性を維持するため、サッシを丸ごと取り換えることを禁止しているマンションが一般的です。

・玄関ドア

これも統一性という観点から、勝手に交換することはできません。ただし、ドアの内側の塗装リフォームは可能なケースが多いようです。

・パイプシャフト

各戸にガスを供給しているガス管、水道管・配水管は共用部分です。そこから室内に引き込むための枝管は専有部分にあたります。

管理組合の規定も要チェック。フローリングリフォームは「音害」に注意

また、マンションによっては管理規定によってリフォームの制限を明記している場合もあります。管理規定とは管理組合によってつくられ、マンションの所有者（入居者）が守らなければならないルール。リフォームにあたってはこのルールに基づき、どこまでの工事が可能なのか確認しておくことが重要です。なかには工事に際し管理組合の理事会に承認を得なければならないという規約を設けたマンションも。その場合は、リフォーム計画の図面などの提出が必要になることもあります。

管理規約の中身はマンションによって異なりますが、リフォームに関してはほぼ共通して以下のような規約が定められています。

・床仕上げ材の規程

マンション内でトラブルになりやすいのが「音害」。上下階の音の問題です。畳をフローリングにする、カーペットを違う材質のものにリフォームするといった場合は、変更した床の「防音性能」に注意をはらう必要があります。マンションによっては使用できる床材を規定していることもあり、フローリングが全面的に禁止されているケースも少なくありません。

・電気、ガスの容量規程

設備機器を増やすと、電気やガスの使用量が増え容量不足が起こる場合がありますが、電気・ガスの容量に規程が設けられている場合もありますので注意が必要です。

・搬入経路の規程

リフォームに使う工事機材や機器の搬入、廃材の搬出にあたっての規程です。エレベーターが使えるのか？　その際はどのような養生が必要なのか？　といったことについて確認しておく必要があります。通路の（共用廊下）の使用についても、ルールが設けられている場合があります。

・工事時間の規程

マンションリフォームの場合、工事で発生する騒音や職人の出入りで近隣に迷惑をかけることもあります。よって、工事が可能な時間帯や工事禁止の曜日などを規定により定めているケースも。これらを守ってリフォームを進めることが、入居後の近隣関係を良好なものにすることへとつながります。もし、リフォーム工事開始後に工事禁止日があることが発覚した場合、当初の見込みのスケジュールがくずれ、工期が延びて費用も上がってしまう可能性が。事前にしっかりチェックしましょう。

構造や配管の位置によって、マンションリフォームが制限を受ける場合も

マンションリフォームにあたっては、その建物が「どのような構造で建てられているか」によって、リフォーム可能範囲が決まってきます。無茶な工事で建物の強度を損なうようなことがあってはリフォームとはいえません。マンションリフォームにおいては、それぞれの建物の構造の特徴を理解して進めることが重要です。

【コンクリート（RC）造で壁構造】※壁で建物の強度を支えている場合

・コンクリートの壁は構造体なので動かすことはできません
・間仕切りに使ってある壁（べニアなど）は取り外せます
・水回りの下地に施工されているコンクリートブロックは外せます

【コンクリート造でラーメン構造】※柱と梁で建物の強度を支えている場合

・木造、軽量鉄骨、石膏ボードの壁は外せます
・天井のコンクリート梁の出や高さに注意して間取りを決めましょう

【鉄骨造の場合】

・天井にブレース（筋交い）が入っている場合、それは外せません

また、こうした建物の構造以外にも壁の材質がコンクリートなのか、ベニヤや石膏ボードなのかによってリフォーム内容も変わってきます。それぞれの材質は叩いて判断しますが、施工業者に判断してもらうほうが安全・安心です。

さらに、古いタイプのマンションでは水回りの給排水管の構造にも注意が必要。水道管などを各戸に引き込むパイプスペース（枝管）が構造体の中を貫通しているような場合は、水回りの配置換えリフォームが困難になります。

マンションをリフォームする際は、こうした「建物の構造」や「配管・配線設備の状況」などを事前にしっかりチェックしておくことが欠かせません。とはいえ、構造や配管などの状況を正確に判断することは難しいため、施工業者などの専門家にアドバイスを受けることが重要。ホームプロで業者を探す際には、「そのマンションでどこまでのリフォームが可能か？」も含めて相談するようにしましょう。参考までに「ホームプロのマンションリフォーム事例」もチェックしてみてはいかがでしょうか？

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