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倉庫リノベーションのメリットやデメリットとは？パターン別費用相場も紹介

最終更新日：2021-06-28

コンクリート打ちっぱなしの天井、壁、無骨な鉄筋がむき出しの柱や梁があるような倉庫やガレージが、インダストリアルでおしゃれな住居や事務所に変身する「倉庫リノベーション」をご存知でしょうか？

倉庫リノベーションは、本来は生活空間ではない倉庫を改装して、倉庫ならではの広い空間を活かしながらおしゃれな居住空間にするリノベーションです。

この記事では、倉庫を実際にリノベーションした場合のメリットやデメリットと、リノベーション事例を詳しく紹介していきます。「え、これが元倉庫なの！？」と驚くこと間違いなしです。

・1.そもそも倉庫リノベーションとは？
・2.倉庫リノベーションのメリット
・2-1.ユニークなリノベーションが可能
・2-2.コストが低く抑えられる
・3.倉庫リノベーションのデメリットとは
・3-1.インフラ設備工事が必要なケースが多い
・3-2.稀にかなり費用が掛かる場合も
・4.倉庫をリノベーションするときにかかる費用の相場
・4-1.倉庫を住宅としてリノベーションする場合
・4-2.倉庫をカフェなどの店舗や事務所にする場合
・5.倉庫リノベーションをする前に必ず確認すべきこととは？
・5-1.用途変更確認申請手続きが必要な場合がある
・5-2.固定資産税・都市計画税が増える
・6.倉庫リノベーションには独特の面白さがある！

1.そもそも倉庫リノベーションとは？

リノベーションイメージ

倉庫を人が住める空間にリノベーションすることを、「倉庫リノベーション」と呼びます。

もともとは倉庫だったスペースを改装して、住居はもちろん、会社のオフィスやカフェ・レストラン、ブティックなどの店舗にリノベーションします。

倉庫ならではの空間の広さと高さを活かした倉庫リノベーションであれば、レトロでインダストリアル、でもどこかあたたかくて懐かしさのある…そんな普通の住居にはない素敵な空間が作れますよ。

もちろん、元の倉庫をより使いやすい倉庫にするリノベーションも、倉庫リノベーションに含まれます。

2.倉庫リノベーションのメリット

リノベーションイメージ

倉庫リノベーションには、普通の中古物件のリノベーションにはない、「倉庫という物件のユニークさ」「物件としてのコストの低さ」というメリットがあります。

2-1.ユニークなリノベーションが可能

倉庫はたくさんの物を収納したり作業したりするために柱が少なく天井が高いので、大きく空間が広がっています。モルタルの床や壁、梁、高さのある天井など、倉庫ならではの特徴を活かしたリノベーションは、通常の住宅リノベーションにはないユニークさがあります。

たとえば、1階にあったガレージをリビングにリノベーションした事例を見てみましょう。

施工前

Before：コンクリート打ちっぱなし、断熱材なども特にないガレージでした。

施工後

After：天井の高さがあったので、床を造作して断熱材を施工。ガレージの特徴的な鉄骨造の天井はそのままに、広々としたリビングになりました。あたたかみのあるフローリングと白い壁のコントラストがすてきですね。

事例の詳細：ガレージリノベ　リビング

続いて、会社の車両が出入りし荷物を積み下ろす倉庫が、すてきなオフィスに大変身した事例です。

施工前

Before：打ちっぱなしのコンクリートに囲まれ、開口部が大きく外に開放された、広さのある倉庫でした。

施工後

After：天井の高さを活かし、開放感のあるオフィス空間になりました。大きな開口部はリノベーションならではの造作で、明るく広々とした会議スペースに。

事例の詳細：木の香りのカフェルーム　大規模リノベーション工事

2-2.コストが低く抑えられる

倉庫は居住性を意識していない構造なので、断熱性がなかったり空調が配備されていなかったりなど、すぐに住めるわけではない代わりに、通常の中古住宅よりも物件購入費用が安く済むことが多く、おトク感があります。

また、物を多く収納する倉庫という性質上、基本的に仕切り壁が少ないので、解体費用が多くはかからず、かつ通常の住居の間取りよりもデザインの自由度が高くなります。倉庫はいわば大きな箱なので、スキップフロアを作ったり、高い天井を生かした吹き抜けを楽しんだり、好きな間取りを描ける点でも魅力的ですよ。

物件の購入費用や、解体してスケルトンにする（梁や柱などの建物の骨格だけを残すこと）費用を抑えられるので、リノベーションに費用を大きく振り分けられる点もメリットです。

とはいえ、すべての倉庫がおトクというわけではなく、材質や築年数に加え、電気やガス、水道などのライフラインがない倉庫もあります。倉庫をリノベーションする際のデメリットについては、次項で詳しく説明します。

3.倉庫リノベーションのデメリットとは

リノベーションイメージ

住宅のリノベーションにはないメリットを持つ倉庫リノベーションですが、一方で倉庫ならではの問題もあります。すてきなリノベーションをするために、倉庫リノベーションのデメリットについても知っておきましょう。

3-1.インフラ設備工事が必要なケースが多い

倉庫はそもそも人が住む場所ではないため、居住性は意識されていません。断熱・防音だけでなく電気・ガス・水道などのインフラがない場合もあります。

作業場としても利用されていた場合はインフラが引かれていることもありますが、あくまで仕事をするための必要最低限であることも少なくありません。

そのため、普段の生活を考えると、電気の配線を変更したり、各種配管を増やしたりする工事も必要です。また、ネットワークが必要ではなかった倉庫の場合、インターネット配線などの整備も必要な場合があります。

インフラ設備の工事は意外とコストがかかるので、「物件は確かにとても安かったけれど、住むために必要なインフラを整備したら予想外に高くなってしまった…」ということもある点に注意しましょう。

3-2.稀にかなり費用が掛かる場合も

倉庫は保存しているものを保護するために、構造が特殊であったり、耐火被覆などの施工がされている古いスレート倉庫などの場合もあります。

このような倉庫には、建材としてアスベストが使用されている可能性があります。今でこそアスベストは危険な物質として知られていますが、当時は優れた耐久性と耐火性を持った建材として活用されていました。

そのため、大気汚染防止法が定められた1989年以前に建築された倉庫物件は、鉄骨の耐火被覆にアスベストを含む吹付け材を使用している可能性が高いです。

また、古い倉庫は、吹付け材だけでなく、屋根に使われているスレートにもアスベストが含まれている可能性があります。スレートとは、セメントを主原料として作られた耐火性の高い屋根材で、その屋根材が使われた倉庫をスレート倉庫といいます。

アスベストは粉塵を吸い込むとじん肺を起こす危険な物質なので、除去費用は1㎡あたり15,000～85,000円と、かなり高額になります。すべて除去しないと安全に暮らせる環境にならないため、物件自体は安くても、アスベストの除去費用が物件取得費と相殺となる例もあるので注意が必要です。

また、アスベストがなくても、倉庫という構造上、開口部が不十分で窓やベランダなどの増設が必要な場合があります。

4.倉庫をリノベーションするときにかかる費用の相場

リノベーションイメージ

「リノベーションして暮らすなら、倉庫もいいかも…」と思ったら、気になるのがリノベーション費用ですよね。

ここでは、実際に暮らせる住居になるまでにどれくらいの費用がかかるのかを、倉庫リノベーション事例とあわせて説明していきます。

4-1.倉庫を住宅としてリノベーションする場合

倉庫を住宅としてリノベーションする場合は、既存のインフラ設備の有無によって大きく費用が変わっていきます。

・電気やガス、水道、断熱・防音性能が揃っていない場合：1,000万円～
・電気やガス、水道が揃っていて、断熱・防音性能が整っていない場合：1,000万円前後
・電気やガス、水道だけでなく、断熱・防音性能が整っている場合：500万円前後

まずは、電気やガス、水道などのインフラ設備から工事を行い、2,000万円かかった事例を紹介します。自然素材を使い、やわらかい光の差し込むリビングへリノベーションしました。壁は漆喰を使い、梁をあえて見せることでより、開放感のあるスペースへと様変わりしていますね。

事例の詳細：大型リノベで倉庫が新居に！

次に、電気やガス、水道は揃うも、断熱・防音性能が整っておらず、895万円でリノベーションをした事例です。

施工前

Before：2階が住居だったのでインフラは揃っていましたが、ガレージとして使用されていたので、断熱・防音は特に整っていない状態でした。

施工後

After：床と壁を造作して断熱・防音を施し、天井の高さを活かしながら広々とした明るいリビングに生まれ変わりました。

事例の詳細：ガレージリノベーション

続いて、電気ガス水道だけでなく、断熱・防音性能も整っている倉庫をリノベーションした事例を紹介します。20年間放置されていた倉庫を、梁や天井の雰囲気を残しつつリノベーション。すべてのインフラと居住に必要な断熱・防音性能が揃っていたため、工事費用も200万円と抑えることができました。

事例の詳細：20年放置されていた倉庫がレトロな住宅になりました

4-2.倉庫をカフェなどの店舗や事務所にする場合

スペースにもよりますが、1,000～2,000万円前後かかると想定しておくとよいでしょう。

たとえば、古い倉庫をサロンに改装したこの事例は、リノベーション費用に1,000万円かかっています。

事例の詳細：倉庫を改装して美容室へ

大型の倉庫の場合、さらにリノベーション費用がかかります。1,500万円で内側をフルスケルトンリノベーションしたオフィスの事例です。

施工前

Before：鉄骨造の倉庫でした。床もモルタル打ちっぱなしなので、このままではオフィスとしての使用が難しい状態です。

施工後

After：フローリングの床と壁を造作し、防音・断熱性能を確保した広いオフィスに大変身しました。

事例の詳細：【倉庫改装工事】使い勝手の良い事務所スペースに変身

5.倉庫リノベーションをする前に必ず確認すべきこととは？

リノベーションイメージ

倉庫リノベーションで気を付けたいポイントは、物件そのものだけでなく、立地にもあります。倉庫は人が暮らすために建てられたものではないので、用途を変更する必要があったり、そもそも人が暮らしてはいけない場所に建っていたりすることもあります。

5-1.用途変更確認申請手続きが必要な場合がある

倉庫として建てられている物件を住居にする場合、建築基準法第87条によって、用途変更確認申請手続きが必要な場合があります。延床面積が200㎡以上の場合は必ず申請しなければいけないので、該当する物件をリノベーションしたい場合は、物件がある市区町村の自治体ホームページで確認しておきましょう。

また、工業専用地域内の場合は、そもそも用途変更ができないこともあります。これは建築基準法で定められている土地区分によるものなので、例外的な運用はできません。

気になる物件がある場所が住居として用途変更ができる場所なのか、しっかりと調べておいたほうがいいでしょう。

参考：
立川市「小規模建築物の用途変更について」
福岡市「用途変更の取り扱い」

5-2.固定資産税・都市計画税が増える

リノベーションにともない通常は建物の評価額が上がるため、固定資産税や都市計画税の負担が増えます。

3年ごとに評価額が変わる固定資産税は、本来経年によって下がりますが、大規模なリノベーションで新築同然の改築になると、建物としての評価が上がるので注意しましょう。

6.倉庫リノベーションには独特の面白さがある！

倉庫リノベーションは、住宅のリノベーションにはない独特の面白さがあるのがおわかりいただけたでしょうか。倉庫ならではのインフラ整備の難しさと、倉庫だからこそできる広い空間の自由さは、倉庫リノベーションでしか味わえない楽しみといえるでしょう。リノベーションしてすてきなお部屋を作りたいと思ったら、倉庫も選択肢の一つに入れてみてくださいね。

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倉庫のリノベーション事例をもっとご覧になりたい方はこちら

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