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借地上の中古木造住宅を建て替えたいが、地主が了解しない

最終更新日：2015-06-09

ホームプロに寄せられた「その他」に関するリフォーム相談の中から、『借地上の中古木造住宅を建て替えたいが、地主が了解しない』の質問と回答をご紹介します。

大阪市内の借地上に中古の木造住宅を所有しております。

老朽化が激しく地震も怖いので建て替えを考えますが、地主が了解してくれません。

改築なら地主の承諾が不要ということが可能でしょうか？

地代があがるのはかまわないのですが。

地主が了解しない場合の対策はホームプロ「リフォームなんでも事典」のコーナーの「法律」の項目に「賃貸借契約に伴う法律（借地上の建物の増築）」に解説されていますので、ご参考にしてください。

【なお、「借地上の建物の増築」についての解説内容はこちらです。↓】

「借地契約書」では建物の増改築を禁止したり、事前に地主の承諾を求めるよう規定したりする場合がほとんどです。

これは建物の構造について利害を有する貸主の立場からすると一応の理由があると言えますが、借地人にも増改築の必要性が出てくるケースが現実に多く存在します。

そこで、地主が契約条項をたてに借主の主張を拒否した場合、法律では借地非訟事件の申し立てで、普通の裁判とは少し異なった解決が図られています。

これは、貸主、借主双方の言い分を聞くというシステムをとりつつ、裁判所が両当事者の借地契約関係を公平な観点から新たに作ろうとするものです。

裁判の前提として、裁判所は不動産関係の実態に詳しい不動産鑑定士や弁護士などで構成される鑑定委員会の意見を聞くことになっています。今回の場合、例えば一定の増築を認める代わりに地主に対して一定の金額を支払いなさい、というような形で増築許可が出る可能性がある、ということです。

借地関係における建物の目的や構造は、それによって借地権の存続期間や終了時の買い取り請求権の内容などが異なってくるため重要な問題ですが、いずれにしろ、賃料、借地期間、建物の傷み具合、借地人とっての必要性、地主の不利益など総合的観点から判断されることになります。」

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（2002.07.15）

※法律問題や税務問題は、事実関係の違いによって結論が異なる場合があります。また、同一の事実関係であっても異なった結論が出る場合も多くあります。「リフォーム相談室Ｑ＆Ａ集」で示しております回答は一般的な回答にとどまるものであり、具体的な問題についての責任ある回答を示すものではないことにご注意ください。具体的な事案につきましては、必ず弁護士や税理士などの専門家に相談されることをお勧めいたします。