スケルトンリフォームとは？費用相場やメリット・デメリット、注意点などについて解説

1.スケルトンリフォームとは？

スケルトンリフォームとは、どのようなリフォームを指すのでしょうか。定義などについて、解説します。

1-1.骨組以外をまるごと替える大掛かりなリフォーム

スケルトンリフォームとは、住居の内装や設備をすべて解体して行う大掛かりなリフォームのことです。

スケルトンとは英語で「骨格」のこと。
不動産やリフォーム業界では、住宅や店舗の内部・外部・あるいは両方を解体し、柱・梁・床といった建物の要となる「躯体」だけにした状態のことを言います。

スケルトンリフォームは間取り変更などにととまらず、骨組以外をまるごと変えられるリフォームなので、新築同様の住み心地にできる一方で、建て替えよりは大幅に費用を抑えられる点も魅力です。

リフォーム内容や範囲によっても異なりますが、大まかに家を新築する1/3〜2/3程度が費用の相場と考えておくと良いでしょう。

1-2.スケルトンリフォームでできること

古い建物でも内装を一新できるため、「代々家族が住んできた家をそのまま残しつつ、住み心地は現代のライフスタイルに合ったものにしたい」、「再建築不可物件のため建て替えることができないが、生活空間は全体的にキレイな状態にしたい」といった要望も叶えることができます。

住まいに思い入れがあって建て替えは避けたい方や、建築条件によって建て替えができない場合には特におすすめです。

また、近年は戸建ての1階、もしくは2階だけのスケルトンリフォームも人気です。キッチンや浴室、リビングなど、生活への影響が特に大きい部分を総入れ替えすることで、建て替えなくても快適な暮らしを手にすることができるのです。

1-3.スケルトンリフォームができない建物もある

ツーバイフォー（2×4）やプレハブ工法などで建築された物件は、柱や梁ではなく壁の「面」で家を支えています。そのため、スケルトンリフォームは可能ではあるものの、壁を取り払う間取りの変更はできないので注意が必要です。

また、マンションでは管理規約でリフォーム内容や範囲が限られる場合が多くあります。専有部分のみのリフォームとなり、外壁や玄関ドアのリフォームはできません。

マンションによっては工事に使用して良い製品や、業者まで指定されていることもあります。事前に管理規約に目を通し、管理組合に確認しておきましょう。

2.スケルトンリフォームとリノベーションの違い

「リフォーム」と「リノベーション」の定義、両者の違いなどについて解説します。

●リフォームとリノベーションの違い

実は、リフォームとリノベーションという言葉には厳密な線引きがありません。

リフォームが「修繕」など原状回復の工事も含み広義であるのに対し、リノベーションは「住み心地を良くする、現状よりも良い状態にする」という意味で使われ、そのニュアンスには若干の違いがあります。

また、リノベーションという言葉からは、リフォームに比べて規模の大きな工事をイメージされる方が多いようです。

●スケルトンリフォームとリノベーションの違い

「スケルトンリフォーム」と「リノベーション」も混同されがちな言葉ですが、スケルトンリフォームが「建物の躯体を残してすべてリフォームする」ことを指す一方、リノベーションはそれに限らないという点で異なります。

リフォーム会社によっても言葉の解釈が微妙に違う場合がありますので、念頭に置いておきましょう。

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3.戸建てのスケルトンリフォーム費用

建物全体を新築同様にできるスケルトンリフォーム。リフォームの種類の中でも最も施工範囲が広くなります。そのため、「費用の見当がつかない」という方も多いでしょう。

戸建てをスケルトンリフォームするには、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

3-1.スケルトンリフォームの費用相場

建築面積が30坪の場合、スケルトンリフォームにかかる費用は1,200〜1,400万円が相場の目安です。

外壁など建物の外側も解体する場合（内外部スケルトンリフォーム）には、1,700〜2,000万円程度が相場となります。

この金額は工事費の他、廃材の撤去・処理費用なども含めた金額です。

3-2.スケルトンリフォームは費用が高くなりやすい？

スケルトンリフォームを行なうと、柱や梁、基礎の状態がはっきりわかります。スケルトンにしてはじめて、柱の腐食やシロアリ被害などが発覚することもあるでしょう。

腐食やシロアリ被害、カビなどが見つかった場合、修繕が必要で、そのぶん費用がかかります。スケルトンリフォームは新築よりも費用が抑えられるケースが多いものの、建物の状態が非常に悪ければリフォーム費用は新築とそれほど変わらないこともあります。

また、水まわり設備を新しくする、位置変更する、間取りを変更するなど、工事内容によってもかかる費用は大きく変わってきます。

家族の生活に本当に必要なリフォームとそうでないものをじっくりと考えて、後からどんどん予算が膨らんでしまうことのないようにしましょう。

4.スケルトンリフォームの種類

スケルトンリフォームには、大きくわけて3つの方法があります。詳しく見ていきましょう。

4-1.内部のみスケルトン

外壁の傷みが少ない、あるいは外壁はそのままにしたい場合に、建物の内部のみをスケルトンリフォームする方法です。間取りの変更や水まわり、階段の位置変更など、建物内部を大きく変えるリフォームが可能です。

また、柱や基礎への耐震補強、壁の内側へ断熱材を入れることもできます。外壁を壊さないため、費用を抑えられるのがメリットです。

マンションの場合は占有部分のみリフォームが可能なため、選択肢は内部スケルトンリフォームのみです。

4-2.外部スケルトン

外部スケルトンは、内部には手を加えずに外壁だけを解体する工事のことです。
外壁の傷みが全体に及んでおり、塗装だけでは解決にならない場合に行います。外部スケルトンだけを行うことは少なく、一般的なスケルトンリフォームのイメージからは少し離れたものとなります。

4-3.内部＋外部のスケルトンリフォーム

建物の躯体のみを残してすべてを解体する工事です。
再建築不可やセットバックのために建て替えができない、建て替えると既存の住宅よりも狭くなってしまうといった場合に多く選択されるリフォームとなっています。

躯体を傷つけずに作業する必要があるため、解体は手作業で行います。また、解体に伴って廃材の量が多くなること、建物の外側を新たに作ることなどの理由から費用は最も高くなります。

内外ともにスケルトンリフォームを希望する方の多くは、「せっかくリフォームするなら外側もキレイにしたい」、「住まいのイメージを一新したい」という理由からです。

しかし、外壁の傷みが少ない場合には塗装する、窓を増やしたい場合にはその部分に穴を開けて個別にサッシを入れるなど、外側をスケルトンリフォームしなくても要望を叶えられる場合もあります。

内部・外部どちらもスケルトンリフォームを行う必要性があるか、リフォーム会社と相談しながら考えてみてください。

5.スケルトンリフォームの工事期間

スケルトンリフォームの工事期間は、戸建て・内部のみの場合で3ヶ月程度が目安です。外壁もすべて解体するなら4〜5ヶ月が目安となります。

解体・リフォーム範囲が大きくなればなるほど工事期間は長くなります。リフォームの工事中は騒音や業者の出入りなどで近隣に迷惑をかけることもあるため、事前にリフォームの実施と工事期間の目安を伝えておきましょう。

また、工事期間が伸びてしまう原因として多いのが、工事が始まってからリフォームを追加する、リフォーム内容を変更することです。

「やっぱりこうしたい」といった後出しの要求が多くなれば、そのぶん工事期間が伸びるのは必然です。新しい素材の納期や作業工程によっては、職人さんが作業できずに待機する時間を作ってしまうことになります。

後出しの要望があまりにも多くなるのはマナー違反ですが、要望によってはかえって作業がスムーズになる場合もあるので、担当者に相談してみましょう。何より「本当はこうしたかったのに」という気持ちを抱えたままリフォームを終えるのは避けたいものです。

着工後に要望が出てきた場合にはなるべく早い段階で相談するようにしましょう。着工後でも、リフォーム会社に追加・変更の要望を伝えることは悪いことではありません。箇所によって、いつまでなら対応が可能かを確認しておくことが大切です。

また、リフォームを行う際には工事期間に加えて、リフォーム会社とともに計画を立てる期間も必要となります。計画の期間は4〜6ヶ月程度を目安とし、慌てて決定する部分がないようにしましょう。

6.スケルトンリフォームのメリット・デメリット

スケルトンリフォームにはどんなメリットがあるのか、デメリットとして想定しておくべきことについて解説します。理解を深めるためにも、ここでしっかり確認しておきましょう。

6-1.スケルトンリフォームのメリット

スケルトンリフォームには、以下のようなさまざまなメリットがあります。

●間取りの変更が可能に

ライフステージによって、最適な住まいは異なります。「子どもたちが独立したから部屋をつなげてゆったりした空間を作りたい」、「使い勝手の悪い部屋をなくして住まい全体を活用したい」といった要望があるとき、間取り変更のリフォームが有効です。

スケルトンリフォームは建物を躯体のみの状態に戻すため、間取りの変更が可能となります。逆に言えば、間取りの変更を行いたい場合、部分的にでもスケルトンにする必要があるということです。

家の住み心地を最高レベルにまで引き上げたいとき、間取りを自由に変更できればイメージに沿ったリフォームが可能となるでしょう。また、住まい全体をバリアフリーにしたい場合にもスケルトンリフォームが適しています。

●給排水管や配線を一新できる

建物はまだまだ住める状態でも、給排水管や電気配線の老朽化によって問題が出てくることがあります。スケルトンリフォームなら、配管・配線を修繕したり、新しくしたりする作業もしやすくなります。

配管・配線は建物よりも早く寿命が来るため、これらを一新するためにスケルトンリフォームを検討される方も多いかもしれませんね。また、「全室無線LANを通したい」といった要望も叶えることができます。

●水まわりの位置変更が可能に

キッチンやトイレ、浴室といった水まわりの設備の位置を変更するときには、配管の位置も合わせて変更する必要があります。

スケルトンリフォームなら配管・配線の位置変更もしやすくなるため、水まわりの位置変更がスムーズになり、リフォームの自由度が上がります。

●耐震性を上げられる

耐震性能を上げるリフォームは、部分的に行うぶんにはスケルトンの状態にしなくても可能です。しかし、スケルトンリフォームを行うと躯体の状態をすべて確認できます。

老朽化によって損傷・劣化している部分を見つけやすくなるため、必要な部分には補修を行い、最適な耐震補強を全体に施すことが可能となります。

古い木造住宅で現在の耐震基準を満たしていない場合でも、筋交いや耐震ダンパーなどを設置することで耐震性を高めることができるのです。

●断熱対策ができる

戸建ての場合、外部スケルトンリフォームで外壁を剥がし、断熱材を追加することで冬暖かく、夏は暑さを家に入れにくくすることができます。

古い住宅では外周に断熱材が入っていない、入ってはいるが充分でないことが多くあります。スケルトンリフォームで全体の断熱対策を行えば快適性が上がるだけでなく冷暖房効率もアップしますので、省エネにつながります。

●劣化部分やカビやすい箇所がわかる

スケルトンリフォームを行うと、普段壁や床によって隠れている建物の構造部分を確認できます。そのため、劣化部分や湿気によってカビや腐食が発生しやすい箇所を見つけやすくなります。

このような部分は建物の構造以外に地域の気候や土地の特性、影のできかたなど様々な要素が影響し合うため、建てる前の予測がしにくいものです。さらに言えば、住んでいても気がつかないことが多いでしょう。スケルトンリフォームによって躯体のみの状態にし、劣化部分を突き止めて補修を行うことで、住まいの寿命を伸ばすことができます。

●古い再建築不可物件でも新築同様の住み心地に

建て替えを行うためには、幅4m以上の道路に2m以上（一部地域では6m）接した土地であることが条件の一つとなります。

この条件を満たさない物件は、火災や地震などの際に避難する通路を確保するため、建築基準法で「再建築不可」とされています。

再建築不可物件は建物を壊して建て替えることはできませんが、スケルトンリフォームは可能です。スケルトンリフォームで内装や設備を一新すれば、快適に住むことができるでしょう。

再建築不可物件は古い物件のため建物の価値が低い、またはほぼ価値がないことがほとんどです。そのため、同じ地域の物件でも比較的安い金額で購入できます。新築一戸建てでは手が出ないエリアでも、再建築不可物件＋スケルトンリフォームなら所有できるというパターンも。

「住みたい地域で安く購入した再建築不可物件にスケルトンリフォームを施して住む」という選択肢は、近年人気が高まっています。

6-2.スケルトンリフォームのデメリット

次に、スケルトンリフォームのデメリットも合わせて見ていきましょう。

●新築とまるっきり同じというわけではない

スケルトンリフォームを行なうと建物の内部をすべて解体するため、住み心地の面では新築同様にリフォームすることが可能です。

しかし、地盤調査・改良を行なってから建てる新築と同じ強度まで持っていくとなると、追加コストが多く発生してしまい、建て替えるのと費用があまり変わらない場合もあります。

また、スケルトンの状態にした後に建物全体に耐震補強を施す、基礎を強化するなどして「補強」することは可能ですが、地盤全体の改良は難しくなります。

●新築や建て替えよりもコスト高になる可能性も

スケルトンリノベーションは機械を用いずに、職人さんがスケルトン状態にしていくため、工期が長くなるケースが多く、必然的にコストが高くなってしまいます。内装だけでなく、屋根・外壁まで含めるとさらに工期がかかります。

要望と予算のバランスをとりつつ進めていかないと、予算オーバーになりかねません。また、仮住まいの費用も念頭に置いておきましょう。

●スケルトン状態にしないと、どのような耐震補強をすべきかわからない

構造の状態は住まいによってそれぞれ違います。地盤がしっかりしていて、構造もしっかりしていても肝心の柱が湿気により腐朽している場合があります。また、設計図通りに建築されていない場合、想定外の補強が発生することも。

7.スケルトンリフォームの注意点

スケルトンリフォームの注意点については随所でお伝えしてきましたが、他にも重要な注意点があります。それは業者選びについてです。

木造一戸建てのスケルトンリフォームは、新築以上に施工者の技術を要すると言われています。

「建物の状態を隅々まで確認し、適切な処置を判断して実行する。」文字にすると一見シンプルな作業のようにも感じられますが、実際に行うためにはたしかな技術力と経験が必要です。建物の傾きや基礎部分の状態など、一朝一夕では判断のつかないポイントも多くあるからです。

そのため、経験豊富な職人さんとつながりのあるリフォーム業者や工務店に依頼することが重要となってきます。

次の項目では、スケルトンリフォームを依頼する際にどんな目線で業者を選んだら良いのか、業者選びのポイントを紹介します。

8.スケルトンリフォーム 業者選びのポイント

スケルトンリフォームはリフォームの範囲が広く、建物を一から作るよりも経験や知識を元に判断する場面が多くなります。また、内装・生活空間はすべて作り変えることになるため、プロならではのアイデアを提供してくれる業者を選びたいものです。

ここでは、スケルトンリフォームの業者を選ぶ際のポイントを5つ紹介します。

8-1.希望するリフォームと同様の施工実績が豊富である

リフォーム業者にも特性や得意分野があります。施工件数が多くても、スケルトンリフォームの経験が少ないという業者もあるでしょう。反対に、スケルトンリフォームが得意でウリにしている業者もあります。

前述したとおり、スケルトンリフォームは職人さんの技術力が重要なリフォームです。施工件数だけに注目せず、「自分が行いたいリフォームと同様の実績が豊富か」という点にも注目してみてください。

8-2.地域で長く営業している

創業年数はあくまでも目安ですが、判断材料の一つとなります。地域で長く営業しているということは、多くのお客さんから支持を得ているということ。リピーターが多いなら、業者のリフォームに満足した人が多いということです。口コミや評判なども合わせて参考としましょう。

8-3.要望に尊重したプランを提案してくれる

担当者が施工主の要望を尊重したプランを提案してくれるかどうかは非常に重要です。「相性が悪い」、「業者側の意見を押し付ける」、「難しい用語で説明されるため、よくわからない」といった場合、担当者の変更を希望するか、他のリフォーム業者へ依頼した方が無難です。

リフォームでは大切な住まいに手を加えるものです。かかる費用も少なくはありませんので、少しでも「信頼できない」と感じたら選ばないようにしましょう。

施工主の要望をプランに反映し、プロとして適切なアドバイスをしてくれる業者は必ず見つかるはずです。

8-4.保証やアフターサービス

リフォーム後の保証やアフターサービスは非常に重要ですが、リフォーム前に注意して確認する方は意外と少ないのです。

どんなリフォームをしたいか、どんな家にしたいかといったイメージは多く湧いてきますし、考えるのも楽しいものですが、万が一リフォーム後に不具合があったとき、助けになるのは保証やアフターサービスです。

不具合が出たときにはどのような対応をしてくれるのか、追加料金は発生するのか、保証期間の長さはどれくらいかなど、自分から確認しておきましょう。

8-5.見積もりは安さを追求するためにとらない

リフォーム業者の見積もりや相談は多くが無料でできますから、いくつかの業者で見積もりをとることをおすすめします。しかし、最安値でリフォームを行なってくれる業者を見つける目的で相見積もりをとるのはやめましょう。

複数の業者で見積もりをとったとき、同じ範囲のリフォームなら大体同じ金額となるはずです。その中でずば抜けて安い金額を提示してくる業者には要注意。

大工さんに過剰な負担を強いて安くしていたり、一般的には使われない粗悪な素材を使用したりした見積もりとなっている可能性があります。もちろん、企業努力によって安さが実現できていることもあるでしょう。しかし、あまりにも安い金額は疑ってかかるのが正解です。

見積もりは各業者の特徴や重要視するポイントを知るためにとるものと考えておくと良いでしょう。

9.スケルトンリフォームの事例を紹介！

ここからは、スケルトンリフォームの事例を紹介します。ビフォーアフターの写真や築年数、実際にかかった費用も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

9-1.【485万円/築21年以上】おしゃれで開放的なキッチン空間に

マンションをスケルトンリフォームした事例です。キッチンやトイレなどの水まわりのほか、リビングや玄関など7箇所を改装しました。

Before:キッチンの前に洋室がありました。

After:壁を撤去して洋室とキッチンを一つの大きな空間にしました。明るくオシャレなキッチンに仕上がっています。

9-2.【490万円/築30年以上】将来を見据えてリフォームしました

戸建住宅のスケルトンリフォーム事例です。将来介護が必要となった場合でも、暮らしやすいと思える住まいを目指して改装しました。2つの部屋と廊下を改装し、ウォークインクローゼットを設置しています。

Before：ご両親の寝室には物がたくさんあり、古い印象の部屋でした。

After:和風と洋風が融合した、素敵な寝室に生まれ変わりました。押入れを改装したので、収納量も増えています。

9-3.【1750万円/築60年以上】和室が広々としたLDKに

築60年以上の戸建て住宅をスケルトンリフォームした事例です。水まわりやリビング、洋室といった内装のほか、外壁や屋根も修繕しています。

Before:以前は和室でした。

After:和室をダイニングに取り込んで、開放的なLDKが完成しました。

9-4.【2136万円/築21年以上】明るくおしゃれなキッチンに

戸建てのキッチンや浴室などの水まわりと外壁を改装しました。明るく広々とした住まいに仕上がっています。

Before:閉鎖的なキッチン空間でした。

After:対面キッチンにレイアウト変更しました。上品でおしゃれなグリーンのシステムキッチンを採用しています。

10.スケルトンリフォームで理想の住まいを

この記事では、スケルトンリフォームについて詳しく解説しました。
建て替えの次に大規模なリフォームが可能となるスケルトンリフォーム。

「もう建て替えるしかないかも」と思っていても、実際にはスケルトンリフォームで充分要望を満たすことができるかもしれません。建て替えるのと同様の効果を得つつも費用が抑えられるなら、非常にお得ですよね。

住まいの老朽化で全体的なリフォームを考えているなら、スケルトンリフォームを視野に入れておくと良いでしょう。
また、もし具体的に検討されているなら、スケルトンリフォームの施工事例を見て、どんな家にしたいかのイメージを膨らませてみてはいかがでしょうか。

この記事をきっかけにスケルトンリフォームに興味を持っていただければ幸いです。