アパートをリノベーションして人気物件に！費用相場や事例も紹介

1.空き室が目立つときは一棟まるごとリノベーションを検討

入居率アップのためには第一印象が肝心です。

室内が明るいと、それだけで素敵な部屋に見えるもの。逆に老朽化により、壁紙などが変色していると、元々の日当たりに関係なく暗い印象を与えてしまいます。また、日当たりは悪くないはずなのに、間取りのせいで日が届かない部屋になっていることもあります。

そんなときはリノベーションを考えてみましょう。壁紙や床を明るい色に変えるだけでも、部屋のイメージがガラリと変わりますよ。室内洗濯機置場や独立洗面台など、入居者が重視する設備を整えれば、好印象を与える部屋に近づけることができるでしょう。

一棟まるごとのリノベーションであれば、間取りを大幅に変えたり、一室あたりの面積を変えたりすることも可能。例えば、隣り合う二部屋の物件をひとつの部屋にまとめれば、広めのリビングにオープンキッチンがついた、ファミリー層向けの間取りが出来上がります。反対に、広すぎる一室をワンルーム2つに分割することも可能です。

古いアパートの場合、「和室2部屋と台所」など時代に合わない間取りも多いもの。使いやすい1LDKに変えるなど、現代のニーズに合わせた間取りにすることもできます。

2.アパートリノベーションのメリットとは？

アパートリノベーションのメリットは、老朽化した建物を見違えるように変化させ、入居率アップが期待できること。リノベーションにかかった費用は、家賃をアップすることで回収できます。エリアなどにもよりますが、家賃よりも住みやすさやデザイン性が重視されることも多々ありますので、ニーズをよく調査してからリノベーションのプランを検討すると良いでしょう。

2-1.入居率アップが期待できる！

間取りや設備などの内装は、アパートの入居率に大きく関わってきます。間取りの変更は、入居者のニーズに合っているかどうかが重要なポイント。周辺の物件を調査して、どのような間取りの部屋に人気が集まっているのかなど、きちんと情報収集をしてからリノベーションプランを決めたほうが、入居率アップに繋がりやすいといえます。

また、古くなってしまった水まわりの設備は清潔感に欠け、それだけで選択肢から外れてしまうことも。築年数が経過していて、新築当初から設備を変えていない場合は、水まわりを一新するのも良いでしょう。

ただし、入居率アップを狙って大掛かりなリノベーションをした結果、同じような条件の周辺物件よりも大幅に家賃が高くなってしまうと入居率アップは期待できません。どの程度の予算でどの規模のリノベーションをするかは、アパートの周辺エリアの状況や家賃相場、築年数などをしっかり調査・分析して決めましょう。

2-2.家賃を上げられる！

同じ駅徒歩圏内の物件であれば、以前は価格差が重視されましたが、今はデザインや設備などで判断されることも多くなりました。

「風呂無し・共同トイレ」「3点ユニットバス」「全室和室」などの物件は敬遠されがちで、多少家賃がアップしても「風呂トイレ別」「フローリングにクローゼットがついた洋室」といった使い勝手の良い物件を選びたいと思う人が多い傾向にあります。

一方、ニーズに合わないリノベーションをしてしまった場合、入居者が決まらず家賃アップもできない…ということも考えられます。

「見た目のデザインを重視する」「多少の不便さがあっても家賃の安さを重視する」「家賃が高くても安全性能を重視する」など、優先順位は借り手の属性や地域のカラーによっても大きく変わるため、どの程度の賃料アップができそうか、事前にしっかりと調査・分析をしておきましょう。

3.アパートリノベーションのポイントとは？

3-1.アパートでも構造を要確認

アパートなどの集合住宅の構造には、「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。ラーメン構造は柱と梁で建物を固定する工法で、木造や鉄骨造のアパートに多く見られます。

壁式構造は壁と床などの面で建物を支える工法。高層マンションなど高い耐久性が必要な建物に多い構造ですが、アパートでも使われることがあります。

比較的間取り変更がしやすいのはラーメン構造。梁と柱で建物を支えているため、壁をはずしても構造に影響が出にくいためです。

一方、壁式構造は、構造体である壁を抜いてしまうと、耐震性能に大きく影響が出てしまいます。そのため、「壁を抜いて2部屋をワンルームにする」といった大規模な間取り変更はできません。リノベーション前に、どちらの建物構造なのか確認しておきましょう。

3-2.ターゲットとする層のニーズを掴む

アパートが建っているエリアなどによって、ターゲットが変わってきます。また、時代の変化とともに、以前と入居者層が変化している場合もありますよね。ターゲットのニーズを把握して、そのニーズに合わせたリノベーションをすることが重要です。

自分の物件が建っているエリアの入居希望者は、一人暮らしが多いのか、ファミリー層が多いのか、平均収入によってもどのくらい賃料アップができるのか、といったことが目安となります。不動産会社にヒアリングをして、周辺物件の家賃相場や人気の間取りなどの情報をリサーチし、ターゲットは細かく決めると良いでしょう。

「とりあえず」でリノベーション箇所を決めないことが、リノベーションを成功させるポイントです。

3-3.工事中の空室期間に注意

リノベーション工事中は、内覧ができなかったり、室内の写真が撮れなかったりするため、入居者の獲得が難しくなります。工事の内容にもよりますが、1室当たり約1週間程度の工期が必要なため、8室程度のアパートであっても、空室期間は2ヶ月ほどになる可能性があります。

空室期間は家賃収入に大きく影響するため、リフォーム会社と工期について相談しておきましょう。

3-4. 費用回収の時期を試算する

大規模なリノベーションになればなるほどかかる費用は高額になり、費用の回収にも期間が必要になります。リノベーションは投資ですので、その費用対効果をしっかり考えることが大切です。

リノベーションを実施する前に、目標とする入居率や賃料をどれくらいアップするかなどを想定し、どのくらいの期間でリノベーション費用を回収できるのか試算しましょう。また、アップできそうな賃料と費用の回収期間をもとにリノベーション費用を逆算して、リノベーションの内容を決めるという方法もありますよ。

4.アパートリノベーションのタイミングは？

アパートをリノベーションしたいと考えていても、どのタイミングでリノベーションしたらいいのかわからない方もいることでしょう。ここからはリノベーションの適切なタイミングについてお伝えします。

4-1.空き室が目立ってきたとき

空室率の考え方はさまざまありますが、短期的な目線で見てしまうと経営判断を誤ることがあります。例えば、「10戸のアパートで、今現在空き室が5戸なので空室率は50％」などと単純に見てしまうと、長期的に運用する不動産投資にはふさわしくありません。

投資判断をする際、金利や利回りなどは年単位で考えられるため、空室率を計算するときも、「年単位」で計算することが重要です。例えば、10戸のアパートの場合、以下のように算出することができます。

年間貸出可能戸数10戸×12ヶ月＝120戸／年
年間の空室率を5％とすると、年間の延べ空室数は　120戸×5％＝6戸

6戸が空き室になる状況を期間で見てみると、

• ・1戸が6ヶ月間空室
• ・2戸が3ヶ月間空室
• ・3戸が2ヶ月間空室

などとなり、5%の空室率は悪くない数値といえるでしょう。

「○％になったらリノベーションを」という具体的な数値は一概にはいえないですが、5〜10％を目安とする考え方もありますので、参考にしてみてくださいね。

4-2.耐震性や老朽化が不安になってきたとき

特に、旧耐震基準が採用されている1981年以前に建てられた物件の場合、大地震に耐えられない可能性があります。万が一地震で建物が倒壊した場合、所有者の責任が問われることもありますので、早めにリノベーションを考えたほうが良いでしょう。

また、老朽化も同様で、耐震性に不安が残るほか、地震以外の災害でも被害を受けやすくなっています。目に見える外壁のクラックや配管などの劣化は、メンテナンスを繰り返さなければならず費用がかさむこともあります。

耐震性能や老朽化が不安になったら、まずは住宅診断士のいるリフォーム会社に依頼し、住宅診断を行ってもらうのがおすすめです。その結果によって、耐震補強工事と一緒にリノベーションしたり、リノベーションのプランを考えたりすると、リノベーションの成功に近づけることができますよ。

4-3.相続税対策

親御さんから物件を相続する場合、当然ながら相続税がかかってきます。物件以外にも現金を相続する場合、現金の一部をリノベーション費用に充てることで、その費用分は相続税の非課税措置の対象となります。

具体的には、物件とは別に1,000万円の現金を相続する場合、その1,000万円を物件のリノベーション費用に充てることで、相続税の対象から外れて節税につながる、ということですね。

リノベーションにかけた1,000万円は、賃料をアップすることで回収が望めますし、家賃収入が上がっても、固定資産税評価額には影響しないため、大きな節税効果が期待できます。

5.アパートリノベーションの箇所別の費用相場

アパートのリノベーションでよく行われる内外装工事について、費用相場を紹介します。

5-1.壁紙や床材の張替え

相場は20～40万円程度です。

どんな素材を使うかで費用に大きく差が出ます。壁は白いクロス、床はフローリングが一般的で比較的安価です。床を無垢材にするなどのこだわりがあればあるほど、当然ですが費用は高くなります。

5-2.キッチンのリノベーション

賃貸アパートでよく使われている流し台・調理台・ガス台が分かれたセパレートタイプのキッチンであれば、リノベーションの相場は15～30万円程度、ユニットタイプのミニキッチンであれば20万円程度です。

シンクや調理台コンロが一体となったシステムキッチンの場合、リノベーション費用は30～80万円程度です。

セパレートタイプのキッチン場合、ガスコンロは入居者が用意することになります。一方、システムキッチンの場合コンロはビルトインで組み込まれています。この場合、ガスコンロに不具合が起きた時の修理や交換費用は家主持ちになるなど、維持費用がかかりますので、試算に入れておきましょう。

キッチンをよく使うファミリー層などを狙うのか、外食で済ませることが多い単身者を狙うのかなど、入居者ニーズによってどこまでリノベーションするかは変わってきます。

5-3.トイレのリノベーション

相場は10～20万円程度です。

和式から洋式への変更の場合は20～30万円程度と割高になりますが、和式トイレは入居者に好まれない傾向にあるため、多少費用がかかっても洋式に変更した方が良いでしょう。

また、ウォシュレットや温水便座などの機能も人気があります。

5-4.洗面所のリノベーション

既存の洗面台と交換する程度のリノベーションであれば、相場は20～30万円程度です。

サイズが大きいタイプや収納が多いタイプ、デザイン性にこだわったタイプは費用が高くなります。

5-5.浴室のリノベーション

浴室のリノベーションは50～150万円程度が相場です。

アパートに多い、風呂とトイレが一緒になったユニットバスの場合、ユニットバス本体の費用がリノベーション費用に大きく影響します。また、バストイレ別は入居者ニーズが高いですが、トイレを別の場所に設けるために工事も大掛かりとなり、工事相場は180万円程度と高額になります。

5-6.和室から洋室へ改装する場合の費用相場

相場は20～40万円程度です。

工事内容は壁や天井のクロスの張り替え、畳からフローリングへの変更、押入れをクローゼットに変更するなどです。クロスやフローリング、クローゼットの扉などの素材によってはさらに高額になります。

和室よりも洋室の方が入居者ニーズは高いため、多少費用がかかってもリノベーションするのがおすすめです。

5-7.外壁リノベーションの費用相場

一般的な二階建てアパートの場合150～300万円程度、三階建てアパートであれば200～400万円程度が相場です。建物が大きくなればなるほど費用は高くなります 。

見た目で古さがわかるほど老朽化が進んだアパートは、いくら室内が綺麗であっても入居者は敬遠しがち。特に近年はインターネットでアパートの物件写真が見られるため、第一印象が悪いとその時点で検討から外される可能性もあります。

6.アパートリノベーションの一棟まるごとの費用相場

前述した箇所別の費用相場より、1部屋の内装リノベーションにかかる費用は最低でも140〜400万円程度。10戸のアパートだとすると、内装だけでも単純に1,400〜4,000万円ほど。これに外壁のリノベーションを加えた場合、1,500〜4,500万円ほどになるでしょう。

リノベーションと同時に耐震補強工事をする場合は、さらに費用がかかります。

入居者のニーズを踏まえ、優先すべきリノベーションはどの箇所なのか、どの程度なのかを考えながら、リフォーム会社と相談するのがおすすめです。

7.アパートのリノベーション費用は減価償却資産になる？

アパートのリノベーション費用は、大きく分けて2種類あります。

ひとつは、補修や原状回復などにかかる費用で、必要経費と認められれば「修繕費」などとして経費計上が可能。経費は所得税の課税対象となる所得から差し引かれ、節税効果が期待できます。

もうひとつは、価値を高めるためのリノベーションにかかった費用で、これを「資本的支出」といいます。工事内容の一部としては、補修や原状回復が含まれることが多いですが、その他大部分は物件の価値アップのための支出とみなされます。

資本的支出とみなされた場合、その年に支出をしたとしても、一度に全額を必要経費として計上することはできません。資産として計上し、使用年数に応じて按分され、減価償却をしていくことになります。

減価償却のデメリットは、リノベーションした年に支出があっても、同じ年に全額を経費計上できないため、税負担が大きくなる可能性があることです。以下にて各工事に関する計上時の扱いをまとめましたので、ご確認ください。

7-1.必要経費として計上できる工事

• ・原状回復工事
• ・破損した箇所などの修復工事
• ・工事費用20万円未満の工事

7-2.資本的支出として減価償却する工事

• ・価値向上を目的とした改装・増築などの工事
• ・破損した箇所の修復と同時に設備を強化したり追加したりした工事
• ・工事費用20万円以上の工事

8.アパートは売却した方がお得な場合も

アパート経営は将来にわたって家賃をもたらしてくれる一方、税金や修繕費などコストもかかり続けます。また、いくらリノベーションを施しても、ある程度資産価値が下がってしまうのは避けられません。

今すぐに売却を考えていなくても、自分のアパートが今いくらで売れるのか、一度確認しておくことも良いでしょう。

8-1.賃貸経営は儲かりにくくなることが予想される

現在アパート経営で家賃収入を得ていても、このまま何もしなければ同様の収入を得るのは厳しくなってくると予想されます。

理由は、「入居率と家賃の低下」と「賃貸経営におけるコスト」です。

8-2.入居率と家賃が次第に低下する

日本は少子化と人口減少が進んでおり、アパートの入居者世代も少なくなる一方、空き家になる確率も高まり、供給過多により家賃を下げざるを得なくなります。

駅前立地など、人口減の影響を受けづらいアパートもありますが、基本的には今と同等の家賃収入を得るのはかなり厳しくなってくるでしょう。

8-3.税金や手数料など、賃貸経営にはコストがかかる

賃貸経営にはランニングコストがかかります。

固定資産税や都市計画税を納税し続けるほか、管理手数料もかかり続けます。築年数が経てば修繕費がかかってきます。家賃収入が減少する一方でこれらの支出は今と同様、もしくはそれ以上にかかり続けるのです。

8-4.高値で売却できるうちに売却するという方法も

将来的には人口減を受け、価格の下落が見込まれている住宅マーケット。

しかし今現在の、特に首都圏だけを見れば2010年以降住宅価格水準は右肩上がりで、アパートも例外ではありません。

また、都市部の不動産相場を大きく左右するのでは？といわれているのが「2022年問題」。都市部で緑地を確保するため1992年に「生産緑地法」が制定された頃、東京都では997万坪（東京ドーム約700個分）の「生産緑地地区」が指定されました。その緑地地区への指定から30年経過後に、行政の土地の買い取りがなかった場合は、指定を解除し自由に売却できるようになることから、2022年以降に大量の土地が市場に供給され、相場を大きく変動させるといわれています。

いずれにしても、物件を売却するためには、さまざまな情報を収集し、しっかりと検討することが重要です。高値で売却できるうちに売却する手段もありますが、不動産会社などへ相談し、後悔のない選択をするようにしましょう。

9.アパートのリノベーション事例

実際に古いアパートをリノベーションした事例をご紹介します。

9-1.築40年の賃貸物件の間取りを変更

築40年のアパートのリノベーション事例です。もともと和室の2Kだった間取りを、1LDKに変更して使い勝手を良くしました。また、一度もメンテナンスをしたことがなく、土台にシロアリ被害が発生していましたので、柱や土台の交換と補強をおこなっています。

事例の詳細：築40年の賃貸物件の間取り2Ｋから1ＬＤＫへの変更リフォーム

9-2. 築40年以上のアパートがモダンな内装アパートに大変身

風呂なし、トイレ共同のレトロ感あふれるアパートを、モダンなアパートにリノベーションした事例です。4世帯の各居室にはトイレとシャワーを設置。キッチンは既成のシステムキッチンではなくオリジナルで設計したもので、シンプルかつおしゃれになっていますね。同時に耐震補強工事と断熱施工を行い、安心して住めるアパートになっています。

事例の詳細：築40年以上のアパートがモダンな内装アパートに大変身

9-3.築30年の木造アパートをデザイナーズ物件へ

築30年の木造アパートのリノベーション事例です。若者が多く集まる土地柄、デザイナーズ物件へのリノベーションを施工しました。天井を吹き抜けにし、むき出しの梁をアクセントに。人気のロフトもつくりました。3点ユニットバスはセパレートにし、コンパクトながらも使いやすい空間になりました。

事例の詳細：築30年の木造アパートからデザイナーズ物件へ

10.古いアパートをリノベーションして健全な収益物件にしよう！

この記事では、空き室が目立ってきたアパートをリノベーションする際のポイントや、費用相場などについて解説しました。

安定した家賃収入を得るためにも入居者のニーズに合ったリノベーションは欠かせません。入居者のニーズは時代や地域性で大きく変化します。リノベーションが成功すれば、入居待ちが出るほどの人気物件になることもありますよ。

一棟まるごとのリノベーションは、耐震性などの構造部分も確認しなければなりません。アパートのリノベーションに詳しいプロに相談して、空室を作らないアパート経営を目指しましょう。

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