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二世帯住宅は節税になりやすい？　「小規模宅地等の特例」を解説

最終更新日：2017-09-15

日本の税制では現在、マイホームを持つことで大幅な節税が実現します。なかでも住宅ローン減税は良く知られていますが、実は二世帯住宅の場合は特例によって節税につながるのだとか。いったい何がポイントなのか、公認会計士の金子洋樹さんに聞きました。

・「小規模宅地等の特例」で土地評価額が8割減!?
・小規模宅地等の特例を受ける際の注意点

「小規模宅地等の特例」で土地評価額が8割減!?

「その理由に、『小規模宅地等の特例』があります。特例を受けるにはいくつかの要件を満たす必要がありますが、二世帯住宅はその要件を満たしやすいんです。親名義の土地があり、その土地に建つ家に亡くなった親と同居していた子がその土地を相続した場合、330平方メートルまではその土地の評価額を8割まで減らすことができます」（金子さん　以下同）
さらに、家の造りに対する要件が現在は緩和されているのも大きいようだ。
「以前は、その土地に建つ建物の1階が親で2階が子、そして玄関が別の二世帯住宅は家の中が行き来できないので別の建物とみなされ、特例の適用が認められませんでした。しかし2014年以降は、家の中で行き来できなくても一つの建物としてみなされるようになったのです。ただし、1階が親名義、2階が子名義の区分登記だと、別の建物としてみなされてしまいます」
小規模宅地等の特例が適用されれば、1億円の価値がある土地を相続したら2,000万円の評価で済む。これは大きな節税効果になるでしょう。となると、この制度を視野に入れて上手に節税するのがベストですよね？
「いえ、一概にはそうともいえません。特例の適用を受けるには、土地は親の名義で、建物は親か子のどちらかの単独登記です。もし土地も建物も親の名義なら、相続時に大きな金銭的負担がかかります。しかも、土地の面積が330平方メートルを超える部分は特例の適用対象外。土地の広さや将来値上がりしそうかどうかなどを考えると、贈与で土地と家を先に受け取り、贈与時に一定額までは贈与税を課さずに相続時に精算する『相続時精算課税』を選択した方が節税になることもあります。リフォームする際に将来の税金対策をどうするかは、専門家にアドバイスをあおいだほうがよいでしょう」

小規模宅地等の特例を受ける際の注意点

ほかにも、小規模宅地等の特例を受ける際にはいくつか注意点があります。
「特例を受けるには対象となる自宅や土地が相続税の申告期限（被相続人の死亡から10カ月以内）までに、法定相続人全員が遺産分割について合意している必要があります。もし親の死後に相続でもめて時間がかかると、特例を受けられないことも。そのため、生前に遺言書もしくは遺産分割協議書を作っておくのが望ましいでしょう」
また、実際にそこに同居していたという事実は必須だ。冒頭にあるように、特例を受けられるのは“その土地に建つ家に、亡くなった親と同居していた子”に限定される。
「この同居というのは、ただ住民票がそこにあるだけでは認められません。たとえば、二世帯住宅にしたもののライフスタイルの変化で引越したとします。そうすると、相続時に税務署は『一緒に住んでいない』と判断し、特例は受けられません。具体的には、その家から学校や会社へ行っている、光熱費の明細がその家に届いているなど、その家で生活してきた実態が求められます。ここを見落としている人は少なくありませんね」
小規模宅地等の特例は相続税の負担を減らす効果があるものの、その適用条件や範囲は細かく内容も複雑。リフォーム時のマネープランは、自己判断ではなく、相続に強い専門家にきちんと相談してみましょう。

（取材・文：南澤悠佳／ノオト）

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