中古住宅（中古戸建）のリノベーション 物件選びのポイントや失敗・後悔しないための注意点は？

1.リノベーションとは？リフォームとの違いについて

リノベーションを成功させるために、まず基礎知識を押さえましょう。

1-1.リノベーションとは？

リノベーションとは、家族構成やライフスタイルの変化に適応する形で、元の建物に改良を加え、新たな性能や価値を付加していく工事のことです。簡単に言うと、「今よりもさらに快適な住まいにする」という考え方ですね。

例えば、住宅の間取りを全面的に変更して機能性を向上させたり、デザイン性にこだわった家に造り替えたりすることがリノベーションにあたります。

1-2.リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームの違いですが、実のところ両者に明確な定義などはなく、言葉としてはあいまいに使われていることも多いのが現状です。

一般的によくイメージされるリフォームは、経年劣化により住環境としての性能が落ちた建物の各パーツを修繕・交換し、新しく蘇らせるために行う工事ではないでしょうか。以前よりもワンランク上の住まいへと生まれ変わらせるのがリノベーションなら、リフォームは「原状回復」という考え方です。具体的には、剥げてきた外装の塗り直しや、古くなったキッチン設備の取り替え工事などが挙げられます。

1-3.スケルトンリフォームとの違い

スケルトンリフォームとは、トイレやキッチンなどの設備のみならず、天井や床、壁などもすべて取り払い、いったん建物を躯体だけの状態にしてから新たに造り直すリフォームのことです。リノベーションの場合は、スケルトンリフォームのように躯体のみの状態から造り直すこともあれば、そうでないケースもあります。

2.中古住宅（中古戸建）をリノベーションするメリット

新築物件の購入と比較して、中古物件をリノベーションすることには、主に以下の4つのメリットがあります。

2-1.自分の思い通りに設計できる

新築物件の場合、設計から関与しない建売住宅や分譲マンションなどでは、すでに決まっている間取りや構造に自分のライフスタイルを合わせることになります。一方、リノベーションは、自分に合わせて住まいをカスタマイズすることが可能です。理想に限りなく近い住まいを手に入れることも夢ではありません。

2-2.物件の選択肢が広がる

希望に合った間取りや価格の物件を新築で探そうとするのは、なかなか難しいものです。それに加えてエリアまで絞るとなると、該当する物件が1件も見つからないということも。

中古物件のリノベーションなら、購入後に自分に合うよう手を加えればよいので、物件の選択肢が拡がり、希望のエリアでも探しやすくなります。

2-3.新築を建てるよりも費用を抑えられる

新築物件には、販売における広告費や人件費、モデルルームの維持費などの費用が上乗せされているため、その家本来の適性価格よりも高めに設定されていることが少なくありません。

一方、中古物件の販売価格は、築15年を迎えるまでの間に半額近くにまで下落することがあります。そのため、新築物件を購入するよりも、築15年以上の物件を購入してリノベーションを行うほうが、総費用が安く済むことが多いのです。

2-4.新築のモデルルームではなく実物を確認できる

これから建築予定の新築を購入する場合は、まずモデルルームで建物の大まかな雰囲気をつかむことができますが、「実際に住んでみたらイメージと違う」ということが起こる可能性もあります。

中古物件のリノベーションなら、購入前にベースとなる中古物件の中に入ってチェックすることができます。実物を見た上で、図面だけでは読み取ることのできない細かな点まで確認できるので、購入後の違和感が少なく、リノベーションの計画を具体的に立てることが可能です。

2-5.補助金の対象となることがある

中古住宅のリノベーションでは、国や自治体の補助金を利用できる可能性があります。リノベーションのなかに耐震工事やバリアフリー工事、断熱工事などを含む場合、補助金を受けられるかどうか、自治体に確認してみると良いでしょう。

特に、1981年の耐震基準改正前に建てられた建物は新耐震基準を満たしていないため、耐震工事が必要となるケースがあります。リフォーム会社に相談し、補助金の対象となる工事について確認するのがおすすめです。

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2-6.住宅ローン控除やその他の減税制度が使える場合も

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を購入した場合や、リフォーム・リノベーションをした場合に、一定の要件を満たしていれば税金が戻ってくる制度のことです。リフォームローンについては、返済期間が10年以上のローン契約が対象です。

また、耐震やバリアフリーなど一定の要件を満たすリノベーション工事は、「投資型減税」を受けられる可能性があります。

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3.中古住宅（中古戸建）をリノベーションするデメリットや注意点

リノベーションを行う前に、デメリットや注意点をおさえておきましょう。

3-1.工期が長いため即入居ができない

住宅の購入にともなうリノベーションの場合、入居前に大掛かりな工事をするため「即入居ができない」という点がデメリットのひとつです。工事が終わるまでの間は、現在の家に住み続けるか、仮住まいを用意しなければなりません。

また、リノベーションには住宅診断や数回にわたる打ち合わせ、設計、施工というプロセスが必要で、短くても3～4ヶ月の工期がかかります。現在住んでいる家の退去日が迫っている場合は、特にスケジュールに注意してリノベーションを進める必要があります。

3-2.構造部分のチェックがしにくい

中古住宅の場合、構造部分にシロアリ被害や腐食、雨漏りなど、劣化がみられる可能性があります。詳細は後述しますが、構造部分の劣化は目視での確認が難しいため、事前に専門家へ住宅診断を依頼しておくと安心です。リノベーション工事が始まってから劣化に気づくと、その分想定外の費用が発生することになるので注意しましょう。

3-3.住宅ローンの金利が高くなることがある

リフォームローンは返済期間が短い分、一般の住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。ほとんどの方はマイホームを購入する際、一括払いではなく住宅ローンを利用しますが、リノベーションやリフォームの費用を借りる場合は、一般の住宅ローンではなく「リフォームローン」という専用のローンを利用することになります。

なお、住宅の購入費用とあわせてリノベーションの費用を借り入れる場合には、「一体型住宅ローン」を利用する方法もあります。各ローンの適用条件は金融機関により異なるため、事前の確認・相談がおすすめです。

3-4.建築基準法や自治体の規制に注意

●建築基準法に関する注意点

マンションに比べてリノベーションの自由度が高い戸建てですが、建ぺい率や容積率、建物の高さ、勾配、道路からの距離などについては建築基準法で定める基準を超えないようにしなければなりません。

特に建ぺい率と容積率は自治体によって定める割合が異なるため、リノベーションの計画を立てる前に地域の自治体に確認しておきましょう。増築の予定がある場合は、特に注意が必要です。

●自治体の規制に関する注意点

購入する中古住宅の所在地が都市計画法によって「防火地域」に指定されている場合、建築物の構造を「耐火建築物」または「準耐火建築物」にしなければならないと定められています。このような地域ごとのルールについても、リノベーション工事を始める前に自治体に確認することが大切です。

4.中古住宅（中古戸建）のリノベーションで失敗・後悔しないための対策

中古住宅（中古戸建）のリノベーションは、新築物件の購入と比べて後から問題が出てくることが多い傾向にあります。リノベーションで希望が叶わなかった例と、後悔しないための対策を解説します。

4-1.リノベーションの予算オーバー

築年数が経っている中古住宅を購入する場合、物件自体の購入費用を抑えることはできますが、耐震性に問題があったり思わぬところが経年劣化していたりする可能性があります。新耐震基準を満たしていない物件は、構造の補強などの費用がかさみやすく、リノベーション予算をオーバーしてしまうことも。

購入したい物件がある程度決まったらリフォーム会社に相談し、住宅診断などを行って最適なリノベーションプランを立てると良いでしょう。

予算オーバーを防ぐひとつの方法として、事前に費用がわかる「定額制リノベーション」があります。定額制リノベーションとは、リフォーム会社があらかじめ選定したいくつかのデザインパターンと商品、素材の中から好みのものを選んで組み合わせるタイプのプランのことで、工事の内容をパッケージ化することで費用を固定化し、全体的なコストを抑えることができる仕組みです。

ただし、定額制リノベーションの費用はあくまで基本料金です。家の状態によっては追加費用がかかるケースもありますし、リノベーションの内容にこだわりすぎると、定額制を選んだにもかかわらずオプション料金がかさんでしまうので注意しましょう。

4-2.希望の間取りにできなかった

中古住宅の構造によって壁の撤去や水まわりの移動ができない場合、希望した間取りが実現できないことがあります。物件を契約してしまって、リノベーションの工事を開始してからでは遅いので、構造については購入前に確認しておきましょう。

また、リノベーションのプランを立てる際に優先順位を決めておくと、リフォーム会社からも適切なアドバイスを受けられ、スムーズに進めやすくなります。

5.中古住宅（中古戸建）の物件選びのポイントや注意点

リノベーション前提とした中古住宅（中古戸建）を選ぶ際のポイントや、注意点について解説します。

5-1.耐震性や劣化具合を確認する

建築基準法が大幅に改正された1981年以前に建てられた建物は、旧耐震基準が適用されています。木造住宅の耐震性に関しては、2000年にも改正がありました。耐震基準が満たない場合は、耐震補強工事が必要となるケースがありますので注意しましょう。1981年または2000年以降に建てられた建物を選べば、耐震補強工事の費用が抑えられる可能性が高いです。

そのほかにも、築年数が経っている物件は劣化している箇所が多々あります。心配な場合は、購入前に住宅診断（インスペクション）を行うことをおすすめします。住宅診断では専門資格を有する建築士が、建物の構造部分の劣化や雨漏りなどを調査します。住宅診断の実施については、不動産会社、もしくはリフォーム会社に相談しましょう。

5-2.木造軸組工法・ラーメン構造は間取りの変更がしやすい

柱と梁で組まれている木造軸組工法は、間取りの変更がしやすい構造です。マンションで多く採用されているラーメン構造も同様に、柱と梁で強度を出しているため、比較的容易に間取りを変更できます。

反対に、いわゆる2×4（ツーバイフォー）と呼ばれる木造枠組壁構法や壁式構造は、壁で建物を支えているため、間取りの変更がしにくい構造です。大きな間取り変更を希望している場合は、あらかじめ建物の構造を確認しておきましょう。

5-3.制限がある物件に注意する

再建築不可物件や要セットバック物件は、住宅ローンを組めない、または金利が高くなる可能性があります。

再建築不可物件は、一度建物を取り壊したら、同じ土地に新しい建物を建てることができません。要セットバック物件は、敷地に接する道路幅を4m以上確保できるようにしておかなければならない物件のこと。どちらの物件も、担保としての価値があまり高くないと判断され、住宅ローンが組めなかったり、金利が高くなったりすることがあるのです。なお、再建築不可物件のリノベーションの際には、建築確認が必要ない施工内容に限り、工事が可能です。

また、建ぺい率や容積率がオーバーしている物件も、住宅ローンを組めない、増築が制限されるなどのケースがあるので注意が必要です。斜線制限がある物件も、増築できない可能性があります。

防火地域や準防火地域は、使用する建材が制限されることがあります。特に外装のリノベーションでサッシや玄関ドアを変更する場合、アルミなどの燃えやすい建材は使用できません。カバー工法も不可のケースがほとんどなので注意が必要です。

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5-4.優先したいことを明確にしておく

リノベーションを前提とした中古住宅の購入で魅力なのは、やはり物件の選択肢が増える点です。築年数が経っていても、間取りがライフスタイルに合っていなくても、リノベーションでカバーできることが多いので、選択肢に入れることができるのです。ただし、選択肢が多い分だけ迷いやすくなる側面もあります。自分たちの要望や優先したいことをあらかじめまとめておくことで、物件を絞り込みやすくなります。

リノベーションのなかでも、耐震工事や断熱工事はあとから施工するのが難しいため、優先的に行うことをおすすめします。希望のリノベーションプランが叶うかどうかも事前に確認し、優先順位付けの参考にすると良いでしょう。

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6.中古住宅のリノベーションの流れ

施工内容によりますが、リノベーションは全体で半年から10ヶ月程度の工期がかかります。物件探しから引き渡しまでの流れは以下のとおりです。

リノベーションを行う際は、不動産会社やリフォーム会社、金融機関などと複数の打ち合わせが必要です。スケジュール管理も煩雑になりやすいため、すべてを1社の窓口に集約できるワンストップサービス提供のリフォーム会社を選択するのもひとつです。

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7.中古住宅のリノベーションを成功させるコツ

大掛かりな工事になるため、絶対失敗したくないリノベーション。費用を安く抑えつつ、成功させるコツを2つご紹介します。

7-1.物件購入前にプロに相談する

中古住宅を購入する前にリフォーム会社に相談することが大切です。プロに話を聞くことでリノベーションの完成イメージを具体化できるだけでなく、できること、できないことを確認することができます。

前述の通り、防火地域にある住宅をリノベーションする場合や、マンションのリノベーションでは、建物の構造、自治体・管理組合などの規約によって、工事内容が制限されることがあります。また、同じ内容のリノベーションであっても、構造上の問題で費用が高くなるケースもあります。後から「知らなかった！」とならないようにするためにも、購入前にプロに相談しておきましょう。リノベーション用の物件選びがスムーズにはかどりますよ。

7-2.「施主支給」で費用を抑える

「施主支給」（せしゅしきゅう）とは、新しく取り付ける住宅設備や家具などをリノベーションの依頼主自身が準備して、リフォーム会社に取り付けをお願いする方法です。設置する製品を自分で自由に選べるため、コストの調整がしやすく、その分費用を抑えることが可能です。

ただし、リフォーム会社にすべて任せられる通常のリノベーションに比べて手間がかかる上、工事後に問題が発生したときに製品の販売会社とリフォーム会社、施主のどこに責任があるのかといった点でトラブルになる可能性があります。

また、リフォーム会社にとっては、製品を通して得られるはずだった「商品利益」が減ることにもなります。そのため、施主支給を引き受けることを躊躇する会社も多いので、希望する場合には、事前に確認しておきましょう。

8.中古住宅（中古戸建）のリノベーション費用相場

ホームプロの事例データにおける、一戸建てリノベーションの目安価格帯と中心価格帯は以下のとおりです。

• ・目安価格帯：〜1,000万円
• ・中心価格帯：750〜1,000万円

スケルトン状態からリノベーションを行う場合の費用の相場は、800万円から1,500万円ほどです。これにプラスして、諸費用やリノベーションが完成するまでの仮住まいの家賃などがかかります。さらに、住宅の大きさやデザインへのこだわりによっても費用は変わりますので、上記の費用相場はあくまで参考にとどめ、詳しくはリフォーム会社に相談しましょう。

なお、マンションリノベーションの費用相場については以下の記事で解説していますので、参考にしてみてください。

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9.中古住宅（中古戸建）のリノベーション事例を紹介

ここからは、中古住宅（中古戸建）のリノベーション事例を見ていきましょう。

9-1.【582万円】中古住宅をリノベーションして古民家風の住まいに

費用：582万円
工期：1ヶ月
築年数：21~25年

築20年以上の中古住宅を購入し、キッチン、浴室・バス、トイレ、洗面、リビング、洋室、和室などフルリノベーションを行いました。壁に向いたキッチンだったのを、リビングの壁を取り払ってオープンスタイルにし、１階を古民家風、2階は子供部屋らしい明るく可愛いデザインにするなど、1階と2階でテイストを分けたのがポイントです。

事例の詳細：中古住宅リノベーションで実現。古民家風のこだわりの住まい

9-2.【900万円】木造住宅をアジアンテイストにリノベーション

費用：900万円
工期：1ヶ月
築年数：30年以上

築30年以上のご実家を、インドネシア系のアジアンテイストにリノベーションした事例です。全面リノベーションすることで全体の統一感が出て、好みのテイストも作りやすいですね。照明や建具にもこだわり、お気に入りの住まいになりました。

事例の詳細：全面改装でアジアンテイストな高級感溢れる住まいに

9-3.【1,250万円】暮らしやすく楽しい住まいにリノベーション

費用：1,250万円
工期：3ヶ月以上
築年数：30年以上

築56年の平屋をリノベーションした事例です。趣味のサーフィンをはじめ、遊び心あふれる空間にリノベーションしました。広々としたLDKにハンモック、廊下の壁には黒板、ドアの色も部屋によって異なります。新築の雰囲気よりもヴィンテージ感を重視し、住み心地の良い住まいを目指しました。

事例の詳細：築56年の平屋に遊びゴコロを加えて、リノベーション

9-4.【1,350万円】一人暮らしに合わせてミニマルにリノベーション

費用：1,350万円
工期：3ヶ月以上
築年数：30年以上

築30年の実家を親御さんから受け継ぎ、リノベーションした事例です。一人暮らしで必要な部屋が限られていたので、間取りを変更してリビングを主役に。落ち着いた空間を作るため、横長の窓を明かり取りとしておしゃれに配置しています。床にはワックス不要の無垢材を使用。広いリビングですが、お手入れもラクラクです。

事例の詳細：隠れ家リビング

9-5.【1,530万円】親から受け継いだ家を新築同様の住まいに

費用：1,530万円
工期：3ヶ月以上
築年数：26～30年

傷んできた実家をスケルトンリノベーションした事例です。間取り変更と増築を行い、浴室やトイレも広々として快適に。書斎や茶室も設けて、夫婦それぞれの希望が叶いました。築年数が経っていても、スケルトンリノベーションで新築同様の住まいに生まれ変わっていますね。

事例の詳細：親から引き継いだ家を大切にしたい！

9-6.【1,637万円】スケルトンリノベーションで耐震や断熱もバッチリ

費用：1,637万円
工期：3ヶ月以上
築年数： 30年以上

築30年以上の木造住宅を、屋根と外壁のみ残してスケルトンリノベーションした事例です。スケルトンリノベーションにより、LDKを2階に設けるなど水まわりの場所も大きく変更。明るく居心地の良い空間になりました。耐震工事やバリアフリー、断熱工事もしっかり行い、機能的にもグレードアップしています。

事例の詳細：既存を生かして機能を全面アップグレード

10.中古住宅（中古戸建）のリノベーションで理想の住まいを

リノベーションは、自分が思い描く夢を形にするためのひとつの手段です。建物の構造や住む地域によって、できることとできないことに差はありますが、あらかじめプロのリフォーム会社に相談することで、不安や疑問の多くは払しょくされるでしょう。

ただ改修するだけでなく、中古住宅にプラスアルファの価値を付加し、新築以上の状態にまで高めることができるリノベーション。「新築を購入するほどの予算はないけど、理想のマイホームを手に入れたい」という方は、中古住宅のリノベーションを検討してみてはいかがでしょうか？

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