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リノベーション費用は減価償却に含まれる？

最終更新日：2016-05-16

アパートやオフィスビルの賃貸事業をしている人は、物件をリノベーションすることがあるでしょう。また、個人事業主としてオフィスや店舗の大改装リノベーションを考える可能性もあります。通常、大規模なリノベーションを行う場合は多額の費用がかかりますが、この費用は、所得税の計算上、一括して必要経費にして問題ないのでしょうか？

・リノベーション費用は必要経費にして所得を減らせる場合がある
・資本的支出である場合は減価償却を通じて費用化する
・リノベーション費用の必要経費・資本的支出の判定基準とは？

アパートやオフィスビルの賃貸事業をしている人は、物件をリノベーションすることがあるでしょう。また、個人事業主としてオフィスや店舗の大改装リノベーションを考える可能性もあります。

通常、大規模なリノベーションを行う場合は多額の費用がかかりますが、この費用は、所得税の計算上、一括して必要経費にして問題ないのでしょうか？

リノベーション費用は必要経費にして所得を減らせる場合がある

会社員や公務員など給与所得しか発生しない人にはあまり関わるはありませんが、個人で事業をしている人の場合は、使ったお金が必要経費になるかどうかは大きな問題です。

必要経費として認められる支出であれば、所得税の課税対象になる所得(収入から必要経費を引いたもの)を減らせる効果があるのです。

もし、必要経費として認められない場合は、現金支出はあったのに所得はその分減らせず税負担につながる結果になります。そのため、どんな支出が必要経費になるのかをしっかり理解しておく必要があります。

必要経費かどうかを判定する場合のポイントは、事業収入を得るための直接的な支出かどうかですが、リノベーション費用の判定基準はどうなのでしょう？
結論としては、古くなった部分を元に戻すなど原状回復に該当する支出については修繕費といって必要経費にできます。

資本的支出である場合は減価償却を通じて費用化する

リノベーション費用のうち、原状回復までの支出は必要経費になりますが、それ以外の支出とはどんなものがあるのでしょう？また、必要経費でないとすればどんな処理をするのでしょう？

リノベーションの特徴は、リノベーションした建物の価値がアップする点にあります。
そのため、工事内容の一部は現状を回復する工事かもしれませんが、その他の部分は、物件価値のアップのための支出といえるでしょう。
これを資本的支出と呼びます。資本的支出と判定された場合は、支出年に一気に必要経費に入れてしまうことができません。資産として計上し、一定の耐用年数(税務上の資産寿命)にわたって減価償却をすることになります。

減価償却とは、支出した金額を使用年数に按分して分割して必要経費にしていく方法のことをいいます。
資本的支出と判断された場合のデメリットとしては、リノベーションした年は現金支出があるにもかかわらず所得から減らせないため税負担が大きくなる可能性がある点が挙げられます。

リノベーション費用の必要経費・資本的支出の判定基準とは？

リノベーション費用が必要経費になるか資本的支出になるかは、価値がアップしたのかどうかで判断するのが基本ですが、二つの要素が混じることが多いリノベーションはその判定が難しい面もあります。
そこで、形式的に判定する基準も設けられています。

複雑ですので暗記する必要はなく、判定のためのフローチャートがあることを知っておくことが大事です。
判定する要素としては、支出した金額の大きさや修繕周期など比較的はっきりした要素を使います。
そうすることで、判断が難しいケースでも資本的支出と修繕費に分けられるようになっています。処理に迷った場合は判定チャートを利用するといいでしょう。

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