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建て替えとは？ リフォームとはどこが違う？ 知っておきたい3つの注意点

  • 最終更新日：2021-01-25

建て替えとは？ リフォームとはどこが違う？ 知っておきたい3つの注意点

住宅の状態を改善したいとき、リフォーム以外にも「建て替え」という選択肢があります。建て替えはリフォーム・フルリフォームよりも大掛かりになる分、間取りや設備などを自由にできるメリットがあります。

そこで今回は、建て替えについて紹介します。リフォームとの違いや、建て替えを決める前に知っておきたい注意点も紹介するので参考にしてみてください。

目次

1.建て替えとは？ リフォームやリノベーションとはどこが違うの？

建て替え

まずは建て替えとはどのようなものか把握しておくことが大切です。ここからは建て替えの定義やリフォームやリノベーションとの違いを紹介します。

1-1.建て替えは基礎部分から新たに建築し直すこと

建て替えとは、基礎部分から取り壊し、まっさらな状態にしてから建築し直す方法です。例えば、老朽化で基礎部分に問題がある場合、大規模な工事が必要になるケースもあります。そのため、築30年以上の建物が検討の目安になります。

大掛かりな工事になるため工期は4～6ヶ月程度かかりますが、間取りは自由に設計できることがメリットです。

1-2.リフォームは部分的な改築や増築などを行うこと

建て替えに対してリフォームは、修繕などを含めた改築や増築を、家の一部に対して行うことです。例えば、キッチンや風呂場など一部を行うリフォームや、家全体に対して行うフルリフォームが該当します。

フルリフォームは家全体を改築しますが、基礎は取り壊さない点が建て替えとの違いです。工事の内容によって変わりますが工期は1ヶ月程度になります。

風呂やキッチンなどの部分リフォームは築10〜20年、大規模なリフォームの場合は築20～30年を検討の目安です。リフォームでは基礎を壊さないので、間取りの変更には制約があります。

1-3.リノベーションは中古住宅を改修して価値や機能を再生させること

リノベーションはリフォームと考え方が少し異なります。その住宅で暮らすために必要な改修を全体的に行う点はフルリフォームと同じですが、目的がライフラインの更新や間取りの刷新を行い、価値や機能を再生させることです。

リノベーションは間取りなどを取り払ったスケルトンな状態（床・壁・天井・内装などが何もない状態）から行うのが一般的で、こちらもリフォームと同じように基礎を取り壊さない点が共通しています。

2.リフォームより建て替えを選ぶ2つのメリット

建て替え

リフォームを考えるときは同時に建て替えと比較することがおすすめです。ここからはリフォームより建て替えを選んだ方が良いメリットを紹介します。

2-1.間取りや設備など気になる点を全て修正できる

建て替えの場合、基礎から家を作り直すので、間取りや設備類も全て刷新できます。そのため、リフォームを繰り返したり、高額になる大掛かりな間取り変更をしたりする場合は建て替えの方が良いでしょう。

また、間取りや設備などで住宅の課題がある場合も、イチから作り直せる建て替えの方にメリットが多いです。

2-2.耐震化や断熱化・バリアフリー対応がしやすい

建て替えの場合、基礎から作り直すので耐震化や断熱化、バリアフリーを組み込みやすいのも魅力です。例えば、バリアフリー対応の家として段差など考慮して作り直すこともできます。

3.知っておきたい建て替えの3つの注意点

建て替え

建て替えにはメリットがありますが、デメリットもあります。ここからは建て替えする際の注意点を紹介します。

3-1.建て替えができない家もある

建て替えをするためには条件があるため、全ての家を建て替えできるわけではありません。 建築基準法では「4m以上の道路に2m以上接した土地」でなければ建て替えできないと定めています。

他にも、条例などの変更により、今より小さい家しか建てられないこともあるので注意しましょう。

3-2.フルリフォームよりも高額になることが多い

建て替えの場合、改修費以外の費用もかかるため、フルリフォームより高額になることもあります。

例えば、解体費や破棄費、建て替え期間の仮住まい費用と引っ越し費用などが発生します。また、契約時の印紙代や登記費用、長期優良住宅などの申請費用や火災保険料、住宅ローン手数料などの諸費用も発生します。改修費以外にかかる費用はしっかりチェックしておきましょう。

3-3.工期が長い

建て替えは基礎から建て替えるのが最大の特徴です。つまり、ほぼ新築と同様の手間が掛かるので、一般的なリフォームなどに比べると工期が長くなりやすいです。

4.建て替えの流れの一例を紹介

建て替え

建て替えは工期が長くなるので、その流れを把握しておくことが大切です。ここからは建て替えの流れの一例を紹介します。

4-1.①建て替えを任せる業者を探す

まず、建て替えを請け負ってくれるリフォーム会社を探します。モデルハウス見学やパンフレットなどをチェックしましょう。

4-2.②業者を絞り込んでプランや資金計画の相談をする

次にリフォーム会社を数社に絞り込み、担当者にプランや資金計画を相談します。担当者とスムーズに相談できるように、予算や希望の間取りなどの大まかな内容は決めておきましょう。

4-3.③建て替えが可能か敷地の調査依頼をする

リフォーム会社に相談している間に、敷地の調査を依頼します。計画を進めていても、建て替えできない敷地であれば意味がありません。調査を依頼して測量・地盤調査を行います。

4-4.④見積もりを出してもらい、吟味する

調査が終わった後はプランなどを組み込み、複数のリフォーム会社に見積もりを出してもらいます。複数のリフォーム会社に依頼すれば比較検討でき、どの会社が自分に適しているか決めやすいでしょう。

4-5.⑤選んだ業者と請負契約を結んで建て替えの詳細を決める

見積りなどを比較し1社に絞ったら、請負契約を結びます。その後、建て替え内容を更に詳しく決めていきましょう。ローンを使う場合は契約を決めたときに事前審査（仮審査）を行います。

4-6.⑥建築確認申請書を提出、必要な時はローン本審査を申し込む

建て替えをする際は、役所に建築確認申請書を提出する必要があります。また、ローンを利用する場合はこの時点で本審査を申し込みましょう。

4-7.⑦業者と変更契約を結ぶ

建築確認申請とローンの審査も通ったらリフォーム会社と変更契約を結びます。

4-8.⑧仮住まいに引っ越しして、工事開始

ここまでくると工事を行えるようになるので、仮住まいへ引っ越し、建て替え工事が始まります。解体工事のあとに建物滅失登記を申請しましょう。申請後に建築が始まります。

4-9.⑨工事完成後に引き渡し、登記を行う

工事中は立ち会い調査を行い、完成後は竣工調査などを行います。このような調査を終えて引き渡しがされます。引き渡し後は登記などの手続きを忘れずに行いましょう。

5.建て替えの費用相場

建て替え

建て替えの場合、土地の大きさや工事の内容によって変わってきますが、工事の費用相場は1000～4000万円ほどです。工事費の坪単価は1坪あたり40〜90万円になるので、目安にすると良いでしょう。

6.間取りも設備も一新！ 建て替え事例を紹介

最後に間取りや設備を一新した建て替え事例を紹介します。

6-1.多目的室とロフト空間のある家へと建て替え

建て替え事例

こちらは、多目的室とロフト空間のある家へと建て替えをした事例です。建設場所の地盤が良くなかったため基礎を改良する必要がありました。前の家の縁桁を再利用し、ロフトに上がる柱に使っています。結果として空間を広く使える家に仕上がっています。

6-2.広々とした農家からコンパクトな平屋へと建て替え

建て替え事例

こちらは、広々とした農家からコンパクトな平屋へと建て替えた事例です。広い屋敷をご高齢のお父様では十分に管理できなくなったため、コンパクトな平屋に立て替えています。このように建て替えであれば、広い家屋を小さくすることも可能です。

6-3.店舗併用住宅を自然素材の二世帯住宅に建て替え

建て替え事例

こちらは、店舗併用住宅を自然素材の二世帯住宅に建て替えた事例です。「店をやめて二世帯住宅にしたい」という要望を叶え、自然素材をふんだんに使用した明るい住宅に仕上がっています。

6-4.耐震化を組み込んだ三世帯住宅へ建て替え

建て替え事例

こちらは、耐震化を組み込んだ三世帯住宅へ建て替えた事例です。築年数が経っており老朽化が進んで耐震面での不安から建て替えしています。建物が古くなった以外にも家族構成が変わったこともあり、建て替えにより三世帯住宅に生まれ変わっています。

6-5.耐震・断熱性能を組み込んだ家へと建て替え

建て替え事例

こちらは、耐震・断熱性能を組み込んだ家へと建て替えした事例です。リフォームか建て替えかを検討している際に、地盤調査を行ったところ基礎から補強する必要がありました。耐震補強のためにも建て替えを選び、断熱性能も組み込んでいます。

7.建て替えかフルリフォームか、生活に合わせたプランを選ぼう

家が古くなったときは、リフォーム・フルリフォーム・建て替えという選択肢がありますが、住宅の強度や家族構成の変化などを考慮して選ぶことが大切です。建て替えの場合、間取りや設備を一新できるので、フルリフォームよりも自由度が高いといえるでしょう。

建て替えやフルリフォームの特徴を押さえた上で、ピッタリなプランを選ぶことが大切です。

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