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中古物件のリノベーションは失敗しがち？注意すべきポイントを解説
- 最終更新日：2019-11-22
最近の流行りである、中古物件を購入してリノベーションすることには多くのメリットがあります。しかし、メリットばかりではありません。注意点やデメリットも理解しておかなければ、中古物件の購入に失敗してしまうこともあります。この記事では、中古物件選びのポイントやリノベーションの注意点について解説します。
目次
近年、中古物件を購入してリノベーションすることが流行っています。
中古物件のリノベーションは、新築などに比べて費用が安く、自分で間取りを考えられる楽しさもあり魅力が多いです。
しかし、メリットばかりではありません。
今回は、中古物件のリノベーションを考えている方へ、中古物件選びのポイントやリノベーションする際の注意点などを解説していきます。
中古物件のリノベーションとは
「リノベーション」とは、現在ある建物を原状回復以上に新しい価値を付け加えて工場させる工事のことです。
例えば、耐震性や耐熱性などの建物の機能性を向上させたり、デザイン性を高めたりします。
住む人のライフスタイルに合わせて変えられるのがリノベーションです。
近年、中古物件を購入してリノベーションをすることが流行しています。
中古物件は、建物の価値がほぼゼロの状態で購入すると、ほとんど土地代のみで購入できるのがメリットです。
建物の費用がほとんどかからずにリノベーションを施せば、安い費用で新築同然の綺麗な住宅に住むことができます。
しかし、費用が安いからといってメリットばかりとは限りません。
中古物件の状態によっては新築よりも高い費用になってしまうこともあります。
その他にも注意すべき点が複数ありますので、中古物件を購入してしまう前にしっかりとリフォーム会社と相談しながら進めていきましょう。
ポイントは中古物件選び
中古物件を購入してリノベーションするには、中古物件選びが重要です。
どこに注意して物件を選べば良いのか、3つのポイントを解説していきます。
新耐震基準法に適合しているか
まず、中古物件で注意しなければならないのは、新耐震基準法に適合しているか否かという点です。
新耐震基準法は、1981年6月1日に施行された法律で、震度5の地震を受けても建物が崩壊しないように設計されています。
一方、旧耐震基準法は1981年5月31日までに建てられた建物が対象です。
旧耐震基準法は、震度5の地震で建物が倒壊、または崩壊しなければよいという基準に設定されていました。
現在は、さらに新耐震基準法も厳しくなり、2000年以降の建物に関しては震度7にも耐えられるように建てられています。
中古物件は古い築年数のものが多いため、旧耐震基準法に適合している物件を購入してしまうと、購入した後に耐震工事を行わなければならないため費用がかさみます。
費用を抑えるために中古物件をリノベーションしたい方は、新耐震基準法に適合している物件を選びましょう。
耐震基準については、「新耐震基準、改正のポイントや適合証明書を取得するまでの手続きについて解説」耐震補強については、「地震に備えるために必要な耐震リフォーム｜理解すべき3つの耐震補強工事と費用相場」でも詳しく紹介していますので、ご覧くださいね。
欠陥住宅でないか
中古物件が欠陥住宅でないかを必ず入念にチェックしてもらいましょう。
現代ではあまり考えられませんが、昔の建築基準法はゆるい部分が多く、明らかに手を抜いた工事も珍しくはありませんでした。
素人の目からでは、欠陥住宅か否かの判断はつきません。
中古物件を購入する際には、欠陥住宅の可能性もあるため、信頼できる建築士に相談しておくことをおすすめします。
メンテナンスがどの程度行き届いているか
「新耐震基準だから問題ないだろう」と中古物件を購入して、いざリノベーションの工事を始めてみると、基礎や土台が傷んでいて使い物にならないというケースも珍しくありません。
このような場合、そのまま使用することは不可能ですので、傷んでいる部分を補強工事もしくは作り変えなどを行います。
せっかく中古物件で費用を抑えているのに、補強工事が大掛かりになりすぎて新築を建てた方が安く済んでしまうこともあるのです。
中古物件を購入する前に、必ず建築士などのプロの目で確認してもらってくださいね。
信頼できる建築士であれば、ある程度傷み具合などを予想できるため物件購入の前に分かるはずです。
詳しくは、こちらの記事「リノベーションに向いている中古戸建ては？物件選びのコツと購入時の注意点」もご確認くださいね。
中古物件のリノベーションする際の注意点
最後に、中古物件をリノベーションする際の注意点をご紹介します。
間取り変更が可能か
建物の構造上、間取りを変更できない場合があります。
建物の構造は、大きく分けて「壁式構造」と「ラーメン構造」の2種類です。
ラーメン構造は建物を柱で支えているため、柱と柱の間の壁を取り除き、2つの部屋を1つの大きな部屋にするというような工事ができます。
一方、壁式構造は壁で建物を支えているため丈夫なメリットがありますが、壁を取り除くことができません。
このように、中古物件の構造によって間取りを変更できない場合があることに注意しておきましょう。
仮住まいはあるか
中古物件をリノベーションする際には、3〜6ヶ月程度の工事期間が発生します。
そのため、中古物件を購入してすぐに住み始めることはできません。
工事期間中は、別の場所に仮住まいを準備しておくことをおすすめします。
このような場合は、マンスリーマンションや賃貸を借りることが多いです。
中には、工事期間中は実家に住まわせてもらう方もいます。
仮住まいの場所は、ご家族の環境によっても選ぶ基準が異なりますので余裕を持って考えておくと良いでしょう。
電気の通りがあるか
中古物件を購入してリノベーションを進めていくうちに、「電気を通す費用」なども追加されていきます。
電気だけではありません。
下水道の整備やガスの引き込みなど別途料金となっているものが多くあるため、見積もり時にきちんと確認しておかなければ驚くような金額の請求が来てしまうでしょう。
また電気容量の上限にも注意しておきましょう。
中古物件をリノベーションしてIHコンロにしたために、電力のバランスが取れずに電化製品の使用に制限がついてしまうケースもあります。
あらかじめ確認しておくことと良いですね。
断熱材は入っているか
現在の建物にはほとんど入れられている断熱材ですが、古い建物には入っていない可能性があります。
昔は建物を建設する際に、必ず入れなければならないものではなかったのです。
そのため、中古物件を購入してリノベーションを行う時に断熱材が入っていなかったら、リノベーションのついでに入れてもらいましょう。
断熱材の費用はかかりますが、断熱材を入れずにリノベーションを完成させてしまうと、住み始めてから寒さが気になってまた工事をするのは非常に大変です。
壁に断熱材を入れる工事というのは、壁を一度全て剥がしてから断熱材を入れて再度壁を構築します。
工事費が別途かかりますので、リノベーションをする時に入れてもらうのが得策です。
瑕疵担保期間はどれくらいか
中古物件を購入する前に欠陥住宅ではないかを確認してもらいますが、そこで見つけられない欠陥もあります。
住み始めて数ヶ月後、数年後に欠陥が現れてくる場合があるのです。
そのような場合に保証される「瑕疵担保期間」というものが建物ごとに決められています。
物件の売主が会社ならば「2年」、個人ならば「数ヶ月」の短い期間しか瑕疵担保期間が設定されていないケースもあります。
なかには瑕疵担保期間がない物件もあるため、物件購入前に瑕疵担保期間もチェックしておきましょう。
再建築不可物件でないか
建物には、一度建てたら取り壊しも再建築もできない「再建築不可物件」という物件があります。
建物は「幅4m以上の道路に、敷地の2m以上が接している」ことが条件とされています。
これに満たない物件が再建築不可物件です。
再建築不可物件をリノベーションして住むことは可能ですが、火事や災害などで建物が全焼、倒壊してしまった場合に新しく住宅を建てることができません。
その場所にどうしても新しく住宅を建設したい方は、隣の土地を買い足して建物としての条件を満たす必要があります。
しかし、都合よく隣の土地が空いているとは限りません。
こうしたリスクを背負う必要があるため、中古物件をリノベーションする際には、再建築不可物件かどうかを確認しておきましょう。
ホームプロでリフォーム会社に相談してみませんか
今回は、中古物件を購入してリノベーションする際の注意点などについてご紹介してきました。
中古物件をリノベーションすることは、費用を安く抑えられ、自分の好きな間取りにすることができる魅力があります。
しかし、中古物件によっては必ずしもそうできるとは限りません。
今回ご紹介した注意点などを参考にしながら、中古物件を探してみてくださいね。
また、リノベーションについて相談したい方は、「ホームプロ」でリフォーム会社を探してみませんか。
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