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リノベーション・リフォームの機会に知っておきたい！建築に関する法律

最終更新日：2019-03-26

法律と聞くとなんとなく難しく、素人では理解しきれないイメージがありますよね。でも建築に関する法律は、リノベーションやリフォームの際にも関係してくるため、「全然知らない」というわけにはいきません。専門家レベルまで理解するのは無理にしても、基本的なことはこの機会にぜひ知っておきましょう。

・建築基準法の基礎知識
・建築物の最低限の基準を定めた法律
・大規模なリフォームは確認申請が必要な場合がある
・一般的な小規模住宅なら必要ないことが多い
・建築基準法の規定内容例
・構造の安全に関すること
・防火・耐火に関すること
・環境や衛生に関すること
・日常の安全に関すること
・床面積や高さに関すること
・法律を守らなかった場合に考えられるケース
・災害などにより建物が崩壊、破壊、変形する恐れがある
・健康に悪影響を与える恐れがある
・不動産売買の際に評価額が低下する可能性がある
・使用禁止命令を受ける可能性がある
・法律は変わることがある
・建築基準法が改正される目的はさまざま
・改正後の法律に合わない建物になることも
・既存不適格建築物の確認申請をする場合は注意
・建築基準法以外に建築物に関わる法律
・地方条例や規則など、住環境に関わる決まりごとは多い
・マンションは区分所有法や管理規約に注意
・まとめ

建築基準法の基礎知識

「建築基準法」という法律について、耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。でも具体的にどういったことが定められているのかまでは、なかなか知る機会がないですよね。まずは基礎的な部分を理解しておきましょう。

建築物の最低限の基準を定めた法律

建築基準法とは、建築物の敷地や構造、設備、用途について最低限の基準が定められた法律です。建築主は住宅など所有する建物を常にこの法律に準拠した状態にしておかなければならず、それはリノベーションやリフォームを行う際も同様です。

大規模なリフォームは確認申請が必要な場合がある

増築や主要構造部（壁や柱など）を半分以上変更するなどの大規模におよぶリフォームは、確認申請が必要な場合があります。確認申請とは、建築基準法に準拠しているか役所が確認する手続きのことです。

システムキッチンやトイレを入れ替えるなど、部分的なリフォームであれば確認の必要はありません。確認申請が必要になるかどうかは、リフォームやリノベーションを受け持ってもらう会社の担当者や役所に問い合わせましょう。

一般的な小規模住宅なら必要ないことが多い

建築基準法第6条には「二　木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの」とあります。一般的な2階建て木造住宅のリノベーションやリフォームであれば、確認申請が必要とされるケースはあまりありません。

建築基準法の規定内容例

建築基準法では、具体的に住宅のどのようなことが定められているのでしょうか。規定内容の例を少し見ていくことにしましょう。

構造の安全に関すること

建築物は一定の基準に適合する安全な構造である必要があると定められています。このため、壁や柱、梁などの主要構造部の位置を変えるリノベーションを行う際は、確認申請が不要でも構造上の問題がないかどうかきちんと確認しましょう。

防火・耐火に関すること

都市計画法で定められている防火地域・準防火地域として指定されているエリアに住宅がある場合は、外壁などを耐火構造といった燃えにくいものにしなければなりません（建築物の階数・面積にもよる）。

また、敷地境界からそれぞれ3m以内（1階の場合）、5m以内（2階以上の場合）にある窓やドアは防火戸でなければならないとも定められています。

環境や衛生に関すること

トイレや浴室など一時的に使用する部分を除く居室には、採光・換気のため床面積に対し一定の割合の大きさの窓を取り付けなければなりません。

また近年においては、シックハウス症候群対策のため、ホルムアルデヒドを発散する建材の使用制限や24時間換気が定められました。

日常の安全に関すること

日常の安全に関してはあまり基準化されていません。しかし、階段の幅や踏み板の高さ、手すりの設置義務といったことは義務付けられています。

床面積や高さに関すること

敷地ギリギリまで増築したいと思っても、それはできない場合もあります。なぜなら、建築基準法で建ぺい率や容積率などが制限されているからです。

建ぺい率や容積率の制限は地域によって異なるため、増築を考えている場合はリノベーションやリフォーム時に確認する必要があります。

法律を守らなかった場合に考えられるケース

建築基準法などの法律は、私たちの命や健康、そして財産（家）を守ることを目的とした最低基準であり、建築物の質を高める意味でも必ず守られなければなりません。万が一それらを守らずにリノベーションやリフォームを行った場合、どのような事態が起こり得るのでしょうか。実際に直面するとは考えたくないですが、念のため頭に入れておきましょう。

災害などにより建物が崩壊、破壊、変形する恐れがある

構造耐力、防火性や耐火性、耐久性などの基準を満たさなかった場合、地震や火災といった災害、腐朽や腐食などの変性で住宅の崩壊や破壊、変形する恐れがあります。

健康に悪影響を与える恐れがある

建材が発散するホルムアルデヒドの量など、良好な環境衛生上の確保の基準を満たさなかった場合、健康を害する恐れがあります。

不動産売買の際に評価額が低下する可能性がある

財産として不都合が生じる可能性もあります。例としては売買のときに評価額が下がる、住宅ローンの対象外となり買い手がつかないなどです。

使用禁止命令を受ける可能性がある

違反した住宅に対して、措置がとられる可能性もあります。例としては使用禁止命令を受ける、水道やガスを止められる、最悪の場合刑事告発される、行政代執行を受けるといったことも。

法律は変わることがある

法律は、そこまで頻繁ではないにしても変わることがあります。リノベーションやリフォーム中に法律が変わる、ということもあり得ることですが、そういった場合は何か対処すべきなのでしょうか。

建築基準法が改正される目的はさまざま

建築基準法は、これまでも社会的な要請に応じて改正されています。技術の進歩により規制緩和されるケースや、大災害発生のあとで規制強化されるケースなど、改正目的はさまざまです。

改正後の法律に合わない建物になることも

問題なのは、家をリノベーション・リフォームしたあとに規制が強化されるケースです。建築主は建築基準法を遵守しなければなりませんが、費用などの問題もありますし、規制強化により違法となる部分が出てきたからといってすぐに直すことはできませんよね。

建築基準法ではこのようなケースに対応すべく、適用除外条項が設けられており、規制強化の時点ですでに建っている建物は改正前の基準を遵守していればいい、と定められています。このような建築物は既存不適格建築物と呼ばれますが、法律上は違法建築ではありません。

既存不適格建築物の確認申請をする場合は注意

既存不適格建築物の場合も、大規模なリノベーション・リフォームを行う際は確認申請が必要となります。その際は改正後の法律が適用されるため、要注意です。

建築基準法以外に建築物に関わる法律

建築基準法以外に、リノベーションやリフォームの際に関係してくる法律はいくつかあります。どういった法律が関係するのか、簡単に知っておきましょう。

地方条例や規則など、住環境に関わる決まりごとは多い

新築住宅に限らず、リノベーションやリフォームに関わってくる法律は数多くあります。具体的にどのような法律があるのかをまとめました。

・建築関係法令：建築基準法、消防法、都市計画法、下水道法　など
・住宅に関するその他法令：住生活基本法、住宅品確法、省エネ法、区分所有法　など
・その他の法令・制度：民法、消費者契約法、特定商取引法、消費者生活用製品安全法

全部を理解することは難しいですが、基本的な部分は知っておいても損はしないはずです。積極的に学んでおくことをおすすめします。

マンションは区分所有法や管理規約に注意

マンションのリノベーションやリフォームの場合は、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）や、各マンションの管理規約にも注意する必要があります。特に管理規約はマンションによっても異なるので、きちんと確認しておきましょう。

まとめ

法律を理解することは簡単ではないですが、リノベーションやリフォームをする際にも必ず関係してきます。「法律を知らなかった」では済まされないこともあります。あまり考えたくないことですが、業者や設計者の都合で違法建築に仕上げられてしまう可能性もゼロではありません。少なくとも基本的な部分はしっかり理解し、悪徳業者にひっかかる……というようなことはないようにしたいですね。

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