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中古の家をリノベーション！何に注意する？長持ちさせるポイントも紹介

最終更新日：2019-01-29

新築と比べると、手頃な値段で購入できる中古の家。浮いたお金をリフォームやリノベーションにあてて、自分の理想の部屋を造ることができるので、いいことづくめのように思えます。しかし、中古住宅のリノベーションには意外な落とし穴も！今回は、中古の家を購入する際の注意点や築年数別の劣化の実例などをお伝えします。

・中古住宅に住む際の4つの注意点
・1：基本性能が低いことが多い
・2：建てられた年によっては性能を確認する必要も
・3：無人の期間が長かったケースは劣化が進んでいることも
・4：建物の構造や法律によってリノベーションにも制限がある
・10～25年以上の築年数別、劣化の実例
・1：築年数10年前後のケース
・2：築年数15～20年前後のケース
・3：築年数25年以上のケース
・中古の家をリノベーションするおすすめのタイミング
・築15～20年はライフスタイルが変化する時期
・築25年以上はメンテナンス具合により建て替えかリフォーム
・1981年以前の家は古い耐震基準なので耐震補強工事を
・中古の家を長持ちさせるポイントとメンテナンス費用
・長く快適に住むためには不可欠！定期的なメンテナンス
・修理やリフォームのための費用は積立貯金しておく
・まとめ

中古住宅に住む際の4つの注意点

新築住宅より安い、リフォーム・リノベーションにお金をかけて自分の理想の部屋を作れるなどのメリットもある中古住宅。しかし、特に築年数が進んでいる住宅は、状態をしっかり確認する必要があるなど、注意する点もあります。どのような点に注意すべきか、具体的にお伝えします。

1：基本性能が低いことが多い

キッチンや浴室、トイレなどは、常に進化しています。中古の家を購入すると、そういった設備も古くなるため、最新のものと比べると使い勝手がよくない可能性もあります。リフォームやリノベーションで設備を交換するという選択肢もありますが、大規模な工事が必要となり、時間もお金もかかることに。

旧式でも十分使えるという場合はいいですが、できるだけ新しく使いやすいものを導入したいと考えている場合は要注意です。

耐震や断熱といった機能も、中古住宅ではやや劣ってしまいます。

2：建てられた年によっては性能を確認する必要も

現代の丈夫な建築物が建てられるようになるまでに、1981年（昭和56年）の新耐震基準の施工、2000年（平成12年）の木造住宅の耐震性強化、2003年（平成15年）の化学物質の制限義務付けなど、建築基準法にもさまざまな改正がありました。

1981年の新耐震基準が施工されてから建てられた家であれば、おおむね安全面には心配ないといえますが、それ以前に建てられたものは耐震性において不安が残ります。中古住宅を購入する際には、いつ建てられたかも確認する必要があります。

3：無人の期間が長かったケースは劣化が進んでいることも

誰も住んでいなかった期間が長いと、風通しや日々のメンテナンスも不十分となり、結露やカビが発生しやすくなって傷みが早まります。築浅の住宅でも、結露で腐食して床下までリフォームが必要になることも。

無人でも、定期的に換気やメンテナンスを行っている場合もあるので、そのような家なら劣化はそこまで進んでいないと考えられます。

4：建物の構造や法律によってリノベーションにも制限がある

一戸建てならリノベーションも自由にできるかと思いきや、実は建物の構造や法律の関係で、工事内容が制限されることがあります。中古の家を買ってリノベーションを考えている方は、リノベーション向きの物件を選んだほうがよいといえます。

建物の構造は不動産会社でも詳しく把握していないことがほとんど。希望通りにリノベーションできるかどうかは、リノベーションの設計者に確認してもらう必要があります。つまり、リノベーションを予定している方は、物件購入前にリノベーション会社を決めておいたほうがいい、ということになりますね。

構造以外に建ぺい率・容積率もリノベーションに関わってきます。こうしたこともリノベーション会社に確認してもらいながら物件を選べば、自分の理想とする空間を造りやすくなるはずです。

10～25年以上の築年数別、劣化の実例

どんな家でも、年数が経てば必ず劣化します。個体差もあるので、「これだけ年数が経っているから、状態はこの程度」など言い切ることはできませんが、ここでは築年数別に劣化の実例をご紹介します。中古住宅を購入する際に注意して見るべき点をここで確認しましょう。

1：築年数10年前後のケース

築年数10年前後の家では、以下のような劣化が見られます。

・外壁の汚れやコケ

・外部木部や鉄部の腐食

・サイディングの目地やサッシまわりのシーリングの縮みや劣化

・屋根の塗装の傷み

・屋上やベランダの防水設備の劣化

・シロアリ被害の開始

・全自動給湯器の故障　など

築10年ほど何もメンテナンスをしないと、屋外の木部や鉄部の劣化が特に目立ちます。中には表面だけでなく、中まで腐食しているケースも。腐食が進んでいると、修繕に多額の費用がかかります。

屋根や外壁、床下など、建物の中でも重要な構造部分をしっかり確認する必要があります。

2：築年数15～20年前後のケース

築年数15～20年前後の家では、以下のような劣化が見られます。

・屋根の劣化、内部の腐食、雨漏り

・屋根瓦のずれ

・外壁のヒビ、継ぎ目の劣化、内部浸水による腐食

・シロアリによる土台の腐食

・全自動給湯器の寿命

・網戸のゆがみ

・内装の汚れ・傷の目立ち

・水回りの汚れ・傷の目立ち　など

この程度の築年数の一戸建ての浴室を解体してみると、土台などが腐食しているケースも多くなっています。外壁の細かいヒビから水が入って、内部の腐食が進んでいることも。一見キレイでも、見えない部分で劣化が進んでいるということに注意しましょう。

3：築年数25年以上のケース

築年数25年以上の家では、以下のような劣化が見られます。

・これまでのすべての劣化がさらに加速

・サッシ本体や配管の劣化

・基礎にヒビ割れ　など

これまでにどういったメンテナンスをしてきたか、建物の構造部分がどれくらい劣化しているかによって、この先どうすべきかも変わってきます。劣化をそのままにしてきた家と、定期的にメンテナンスを行ってきた家では、リフォーム費用に1000万円近く差が出るケースもあります。

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中古の家をリノベーションするおすすめのタイミング

築年数が進むにつれて、ライフスタイルや家族の人数なども変わり、「リノベーションしたいな」と思うこともあるでしょう。費用などの関係もあって、「なかなか踏み切れない」という方もいるかもしれませんね。では、具体的にどのようなタイミングでリノベーションすればいいのでしょうか。

築15～20年はライフスタイルが変化する時期

築15～20年ほどになると、子どもが成人して家を出ていったり、子どもが結婚して一緒に住むようになったりするなど、住んでいる人のライフスタイルに変化が起こることもよくあります。このようなライフスタイルの変化に伴って、「新しいキッチンにしたい」、「浴室をキレイにしたい」、「間取りを変えたい」など、住宅への要望が出てくる時期だといえます。これも一つのリノベーションのタイミングだと考えていいでしょう。

築25年以上はメンテナンス具合により建て替えかリフォーム

さきほどもお伝えしたように、築25年以上経つと、劣化がさらに加速し、住宅の基礎となる部分にヒビ割れが入るなど、かなり劣化しているケースが多くなります。

もちろん、年数が経つにつれて起こる劣化をきちんとお手入れしてきたかどうかで、状態も変わってきます。劣化がひどいと、リフォームに建て替え費用の7割以上必要になることも。このような場合は、リフォームやリノベーションではなく建て替えを検討することをおすすめします。

1981年以前の家は古い耐震基準なので耐震補強工事を

建築基準法施行令の改正で、1981年（昭和56年）6月1日から、新耐震基準が施工されるようになりました。この日以降に建築確認を受けた建物は、基本的には新耐震基準が適用されています。（1982年前半頃の竣工でも、建物によっては旧耐震基準であることも）

家がいつ建てられたものであるかを確認し、もし1981年以前に建てられた家である場合は、リフォームやリノベーションの際に耐震補強工事も行いましょう。

中古の家を長持ちさせるポイントとメンテナンス費用

新築であっても中古であっても、大切なマイホームであるということに変わりありません。できるだけ快適に、長く住みたいですよね。そのためには、定期的なメンテナンスは欠かせません。「お金がかかるから」、「面倒だから」とメンテナンスを怠ると、家の寿命や安全性にも影響が及びます。

長く快適に住むためには不可欠！定期的なメンテナンス

新築の家でも中古の家でも、年数が経てば劣化するのは同じです。できるだけ長く快適に暮らすためには、定期的なメンテナンスは欠かせません。

マンションでは、定期的に修繕積立金が集められ、メンテナンスのために積み立てられます。しかし、一戸建ての場合は誰も集金してくれません。「家はいつか必ず劣化する」ということを頭に置いて、自分で積み立てていくしかないのです。

修理やリフォームのための費用は積立貯金しておく

リフォーム・リノベーションのための積立貯金をする際には、防蟻工事などにかかる「5年ごとの点検・簡易メンテナンス費」、外壁塗装などにかかる「10年ごとの大型リフォーム費」の二つに分けて見積もることをおすすめします。

メンテナンスやリフォームを怠ると、家の寿命を縮めることにもなりかねません。劣化を長期間放置すると工事が大規模になり、お金も時間もかかってしまうこともあります。大切なマイホームを守るためにも、定期的なメンテナンスは欠かさないようにしましょう。

まとめ

新築よりもお手頃に買えて、リフォームやリノベーションで手を加えて理想の空間を実現できる中古の家は、とても魅力的です。でも、ここまででお伝えしたように注意しなければならない点もいろいろあります。購入する際は住宅診断を受けるなど、家の状態をしっかり確認しましょう。また、大切な家を守るためにも、定期的なメンテナンスは欠かさないでくださいね。

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