親名義の建物を子のお金でリフォームするには？

父親名義の家を、息子が資金を出してリフォームをする場合、ローン控除や税金面で有利なのは？

高齢の両親の住む実家で同居する事となり、それに伴いリフォームを行うことになりました。実際には、父親が30年前に1,200万円ほどで建てた家屋を息子である自分が、1,000万円前後ローンを組んでリフォームを行おうと思っています。現在その住宅家屋の固定資産税評価額は200万円ほどです。そこで下記２点質問です。

問１

自分の名義ではない住宅家屋のリフォームをローンを組んで施工する場合、住宅ローン控除は受けられないのでしょうか？

問２

住宅ローン控除や贈与税等、良いアドバイスがあれば教えてください。

父親名義のままだと、ローン控除や税制面で不利なことも

問１への解答

自分の名義ではない住宅家屋のリフォームをローンを組んで施工した場合、住宅ローン控除は適用できません。適用できるのは、自己の保有かつ居住の用に供する住宅に限られているからです。

問２への解答

ご心配の通り、贈与とみられる懸念があります。他人名義の家屋にリフォームした場合、附合によりリフォームにより付加したものはその家屋の名義人のものになるからです。

以下詳しく解説します。

父親名義の家に子が資金を出して増改築する場合、増改築した物の所有権は家屋（不動産）の所有者に帰属し、増改築した人は権利を失います。ですから質問者の場合は、息子から父親へのリフォーム資金の贈与として贈与税がかかります。 そして息子は、増改築を行う前の家屋が自分名義の家屋で無いため住宅ローン控除を受けることはできません。ですので、より有利に進めるためには、まずは名義変更をする必要があります。

名義変更の方法により、必要な費用や税金が異なる

「家屋のすべて」を、父親から息子へ名義変更するには、実際に売買（譲渡）する方法と贈与する方法があります。

まず、息子に売買（譲渡）する方法ですが、名義変更の手段として父親から息子へ実際に売買して所有権を移転しますと父親に譲渡所得税が発生する場合があります。ただ家屋の場合、通常は新築から年を経るごとに価値が下がっていきます。このため30年前には1,200万円していた家屋でも、現在の時価はずっと低くなっているはずです。今回の例で、家屋の固定資産税評価が低くなっているのもこのためです。

したがって、高い金額で買い取るなどよほど特別な事情でもない限り、譲渡する父親に譲渡所得税が発生する可能性は少ないでしょう。むろん、この場合には子であるあなたが売買代金を負担することが前提です。また、こうすることで相続の時に相続財産の計算に入らなくなります。これは、家屋が古くて評価額が比較的安いケースに適しています。

次に売買ではなく贈与により息子名義へ移転登記を行う場合ですが、現在の家屋の評価額が200万円程度であれば、通常の贈与税の課税方式である暦年課税方式で、贈与税額9万円程度で移転可能です。もちろんこのほか後で見るように不動産取得税や登録免許税がかかります。

なお、ご質問の状況とは異なりますが、家屋の時価が高い場合、家屋の評価額が2500万円以内であれば相続時精算課税方式（※１）を選択することにより贈与税はかかりません。ただし、被相続人の相続財産が相続税を課せられる規模である場合（※２）はデメリットになる場合があります。

通常、家屋は年数を経るにつれてその評価が下がるのですが、相続時精算課税制度は、「贈与時」の価値で相続財産の計算に入れられるためです。

例えば2,000万円の評価の家屋を受け取り、その後相続時までの間で仮に1,000万円の評価になったとしても、相続時の財産としては2,000万円で計算されるということになり、総額の相続評価額を押し上げてしまうことになります。

こうして家屋すべての名義変更後にリフォームをすれば、ローン控除の適用を受けることは可能です。ただし、所得税の納付額が上限であることには変わりありません。

売却して名義変更する場合は、大きな課税はなし

※登録免許税や不動産取得税の課税はあり

売却せずに名義変更する場合は、贈与税が発生

※登録免許税や不動産取得税の課税はあり

上記は、「家屋すべて」を名義変更する場合についてでしたが、条件によっては、家屋の一部を名義変更し、親子で共有名義にすることもできます。例えば、子が負担するリフォーム費用相当額と父の家屋の時価との合計額と各々の割合からリフォーム後の持分を考え、父親の家屋の持分の一部を息子に譲渡して、名義変更を行います。

ただし、息子の家屋持分を超えた分のリフォーム費用は、息子から父親への贈与となり、贈与税の課税対象となります。今回のQの例では、既にリフォーム費用が家屋評価額を超えているので、共有名義よりもすべてを息子名義にした方が、税金面での負担は少ないといえます。

名義変更にかかる その他の負担にも注意を

父親の名義物件を息子の名義に変える場合には、上記以外にも費用が必要であることに注意しなくてはいけません。

（共有名義でも息子一人の名義でも同様です。ただし金額は持分によって変わります。）

《イニシャル》

登録免許税（所有権移転登記）…固定資産評価額の２％

不動産取得税…固定資産税評価額の3％（28年7月現在の特例）（通常は４％）

登録免許税（ローンのための抵当権設定登記）…固定資産税評価額の0.4％（特例が適用される場合は0.1％）

上記手続きに伴う諸費用（司法書士等への報酬）

《ランニング》

固定資産税…固定資産税評価額の1.4％（標準税率）（免税点：20万円）

都市計画税…固定資産税評価額の0.3％（制限税率）

まとめ

不動産の移転などご両親の財産にまつわる件に関しては、相続時の問題もありますので、目先の費用や税金だけでなく、将来のことも見据えて検討をする必要があります。また、関連する税金やその手続きに必要な費用も考慮しておく必要があります。

※相続に関して言えば、すべての相続財産の額や被相続人のお仕事や、所得、またご家族（被相続人）の人数によって状況は色々と変わります。 目先の費用だけでは、将来的に損をしてしまう可能性もありますので、充分にご検討が必要です。ご自分でお調べになられることも大切ですが、やはり詳しくは、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家にご相談されるほうが良いと思います。同時に、リフォームにいくらかかるかも調べておきましょう。

※上記の内容は平成28年7月25日時点の情報に基づいております。