定期借家権契約を結ぶと、家賃増減請求権を排除し、当事者間で決めた家賃値上げのルールがそのまま適用されると聞きましたが本当でしょうか。
特約がある場合に限って、家賃増減額請求権が排除されます。
従来はいくら契約で家賃を何年に1回、何％値上げをするとしていても、当事者が争うとそのとおりにならないことが多かったのが実状でした。しかし、不動産の金融商品化を考えると、投資家はいつ賃料が下がるかわからないような商品に投資はしにくいことになります。そこで、定期借家権については、家賃増減請求権を排除することが可能とされました。
借地借家法32条では、「建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、又は近傍同種の建物の借賃と比較して不相当になったときは、契約の条件に関わらず、当事者は将来に向かって建物借賃の額の増減を請求することができる。但し、一定の期間の借賃を増額しない旨の特約がある場合にはその定めに従う。」として、賃料増減請求権を認めています。このような一定の条件があれば、賃借人はいつでも賃料の減額を要求できますし、また賃借人から賃料の増額申し入れをすることは考えにくく、一方、増額しない旨の特約は有効としていますので、結果的には賃料減額請求権となっていたと言えます。
借地借家法32条の規定は、定期借家権契約について、借賃の改訂に特約がある場合には適用しないとしています。ここで注意すべきは、定期借家権であれば当然に家賃増減請求権が排除されるのではないことです。あくまで契約で借賃の改訂にかかる特約がある場合に限って、家賃増減請求権が排除されることになります。
定期借家権の家賃増減請求権
