24年前に借りた土地の上に建物を所有しています。建物が手狭になってきたので売却して広い所へ引っ越したいと思っていますが、この場合には地主の承諾が必要なのでしょうか。
必要です。借地権の譲渡は地主に無断では効力がありません。
借地上の建物を第三者に譲渡すると、これに伴い敷地の借地権も譲渡することになります。借地権の譲渡は、貸主の承諾が必要で、無断で第三者に譲渡しても、譲り受けた人は貸主に対して借地権を主張することができません。また貸主は借地権の無断譲渡を理由に賃貸借契約を解除できるので、借地人は地主から土地の明け渡しを求められることにもなりかねません。一般に借地権譲渡の承諾に際しては、いくらかの承諾料が支払われることが多いようです。
地主の承諾を得られない場合、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める申し立てができます。裁判所は、第三者に借地権を譲渡しても地主を害する恐れがないと認めた時には許可決定を出し、これは地主の承諾と同じ効力をもちます。借地の所在地を管轄する地方裁判所に対して申し立てますが、この時点で買主が決まっていることが必要です。裁判所は、その買主に譲渡しても地主に不利にならないかどうかを判断するからです。裁判所は通常、鑑定委員会の意見を聴取して決定を下しますが、この際に承諾料の支払い（借地権価格の1割程度）や賃貸借期間、賃料などの変更を条件とすることが多いようです。なお、一定期間内に地主が建物と借地権を買い取ると申し出た場合、裁判所は定めた相当の価格で譲渡を命じることができます。
借地上の建物売買
