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中古戸建住宅リフォームの注意点

最終更新日：2015-04-23

中古戸建住宅リフォームの注意点

戸建の中古住宅をリフォームする際の注意点。地盤や床下などのチェックポイントをご紹介します。リフォーム会社紹介サイト「ホームプロ」

・住宅の工法
・構造部分の老朽化度合い
・地盤・建物の傾き・ゆがみ
・床下の状態
・カビ・黒ずみの有無
・建物の関連記録
・設計図面
・補修履歴
・施工中記録
・検査済証
・法律的な制限
・建蔽率（建ぺい率）・容積率の制限
・用途地域・斜線制限による制限
・道路幅員制限（セットバック）
・防火地域・準防火地域
・北側斜線制限
・道路斜線制限
・建築確認申請

住宅の工法

マンションよりも比較的リフォームの自由度は高いですが、工法によっては制限が出てくる場合があります。
1階から2階へ通されているような、構造的に取り外せない柱や壁があると、その部分は変更することが基本的に出来ません。

リフォームをするにあたって、具体的に代表的な工法にそれぞれどのような特徴があるのか見て行きましょう。

	木造軸組（在来工法）	比較的自由にリフォーム可能。
	鉄骨系プレハブ工法	間取りの変更など自由度は高い。
	木質系・コンクリート系プレハブ工法	間取りの変更は比較的難しい。
	2×4（ツーバイフォー）工法	間取りの変更は難しい、内外装のリフォームは可能。

構造部分の老朽化度合い

建物をチェックするにあたって、重要なのは見た目や表面のきれいさではなく、あくまでも骨組みや構造などの躯体部分です。
中古住宅の場合、まだ居住中の場合も多いかと思いますが、出来る限り建物を見せてもらい細かくチェックしましょう。
具体的には次のようなポイントを確認していきましょう。

地盤・建物の傾き・ゆがみ

まず建物の周りを歩いて、地面と基礎の間を確認しましょう。もし隙間があると地盤沈下がある恐れがあります。
基礎にひび割れがある場合も要注意です。建物全体に大きな負荷がかかっていると考えられます。
それから実際に素足で建物内を歩いてみましょう。床に傾きや違和感を感じないかも確認してください。プロにチェックを頼むのも方法のひとつです。またドアや建具などの建て付けもしっかりチェックしましょう。

床下の状態

床下は通常乾燥している状態が普通です。床下収納や押入れなどに点検口がありますので点検してみましょう。
もし湿気があるようでしたら、シロアリや木造部分の腐食が考えられます。
また外側から床下を覗くのも良いでしょう。基礎に黒く縦細の長い汚れが付いている場合、シロアリが通った跡である可能性があります。

カビ・黒ずみの有無

家具の裏や押入れ、部屋の隅などにカビが発生していないか、また屋根裏や天井に黒ずみが発生していないかチェックしましょう。
黒ずみやクロスのはがれは、通風状態や断熱材の施工に問題がある場合があります。また天井のしみは、雨漏りの可能性があります。
この時見た目だけでなく、変な臭いがしないかも一緒に確認しておきましょう。

上記のレベルのチェックであれば、ご自身でも出来る範囲かと思いますが、どうしても時間がない場合、またはもう少し厳密にチェックしたいという場合は、専門の業者へ依頼することも可能です。
建物自体のチェックを行ってくれる業者や、地盤のチェックをしてくれる業者など、様々な業者がありますので、必要な業者へ依頼をかけましょう。
費用は業者にもよりますが、10～20万前後で出来ます。

建物の関連記録

確認していきたいのは主に「設計図面」「補修履歴」「施工中の記録」「検査済証」この4点です。
これらの書類や記録は建物の選定する重要な指標の1つとなります。

設計図面

「間取図」「立面図」「伏図」などの図面一式を指します。

補修履歴

保守・点検がきちん行われた記録で、いつどこを修理・リフォームしたかがわかります。

施工中記録

その名の通り施工中・工事中の記録のことですが、現場写真なども合わせて閲覧出来ると有効です。

検査済証

建築物と敷地が建築基準関連規定に沿っていると証明されると交付される証書です。

上記書類が完璧にそろっていれば言うことなしですが、現実的には間取りは販売図面のみしか残っていなかったり、検査済証は交付されていないといったこともあります。
そういう場合は上記書類の有無をまずは確認した上、不動産会社に確認してもらうことが重要です。

法律的な制限

建造物を建てる際適用されるのが、建築基準法です。リフォームの際にも例外なく適用されます。
建築基準法とは、安全性や居住性、環境保持を目的とした法律です。その内容は大きく2つに分かれており、集団規定と呼ばれる都市計画上の制限と、単体規定と呼ばれる個々の建物への制限となっています。
その他にも、地域やその敷地ごとに法律や条令が制定されています。建物が建ったあとに法改正などにより、当時の制限から変更がある場合がありますのでよく確認しましょう。

下記に気に留めておいた方がよいポイントを挙げておきます。

建蔽率（建ぺい率）・容積率の制限

建蔽率（建ぺい率）とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。
容積率というのは、住宅の延床面積の敷地面積に対する割合を指します。
リフォームで増改築を行う場合、自分の地域はどれぐらいかを確認して計画する必要があります。

用途地域・斜線制限による制限

用途地域には、大きく分けると3種類で、住居系・商業系・工業系の3つに分かれます。細かく分けると12種類の用途地域があります。
斜線制限とは、隣地や道路の日照・通風・採光を確保するための高さ制限です。
こちらに関しては基本的に業者がその土地に合わせてチェックをし、必要に応じて建築確認申請などを行います。
詳細まで把握しておく必要はありませんが、念のためこういった制限があるということを理解しておきましょう。

道路幅員制限（セットバック）

敷地が接している道路の幅が4メートル未満の場合、道路との境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで下げなければなりません。セットバックされた部分は当然道路とみなされるため、建物などを建てることは出来ません。また建蔽率（建ぺい率）や容積率の計算に含むことも出来ません。
セットバックに必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合は、その旨を物件広告などに表示する義務がありますのでチェックしておきましょう。